BLIV KLOGERE FAQ – Andelsboligforeninger

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL

SKATTEFRI GODTGØRELSE KAN GIVES.

Der kan gives en skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejdet i andelsboligforeninger og ejerboligforeninger som oftest frivilligt. Ulønnede bestyrelsesmedlemmer eller frivillige ulønnede medhjælpere kan skattefrit blive godtgjort for deres udokumenterede udgifter til:

• Telefon og internet (maksimum kr. 2.400,- årligt) – se evt. § 3 i bekendtgørelsen
• Porto, møder, kontorartikler m.v. (maksimum kr. 1.450,- årligt) – se evt. § 4 i bekendtgørelsen

Skattefri godtgørelser kan alene ydes til ulønnede. Man kan ikke i samme indkomstår både få løn og skattefri godtgørelser.

Udbetales der godtgørelse, som overstiger beløbene, bliver alle udbetalte godtgørelser skattepligtige, og dermed vil reglerne om indeholdelse af SP-bidrag, arbejdsmarkedsbidrag og A-skat samt oplysningspligt være gældende. For at undgå dette kan foreningen i stedet godtgøre bestyrelsesmedlemmet efter bilagsdokumentation. Al udbetaling forudsætter dog, at der er taget beslutning herom på en generalforsamling.

LOVGIVNING OM SKATTEFRI GODTGØRELSE

https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=175250

ALMINDELIGT SALG VIA EJENDOMSMÆGLER, HVOR EN ANDELSHAVER SÆLGER TIL NY KØBER:

  • Løbende korrespondance med ejendomsmægler vedr. andelen.
  • Tjek vedtægter for evt. krav om vurdering, el-tjek og vvs-tjek.
  •  Tjek årsregnskab/referat m.m. vedr. andelsværdien (fald i vurderinger, byggesager m.v.)
  • Oprettelse af den nye andelshaver i EG-bolig.
  • Udarbejdelse af overdragelsesaftalen.
  • Fremsendelse af aftale til ejendomsmægler med kopi til administrator samt formand.
  • Bestilling af flytteaflæsning for varme.
  • Løbende opfølgning/korrespondance vedr. indbetaling af købesum, modtagelse af underskrevet aftale, kontooplysninger og andelsbevis m.m.
  • Bogføring af salget.
  • Tjek for pant i andelen og kontakt til banken vedr. afregning/indfrielse.
  • Afregning af mæglersalær og 1.rate/pant.
  • Udstedelse af evt. nyt andelsbevis.
  • Udbetaling af 2. rate (under forudsætning af ingen indsigelser)
  • Oprettelse af sælgers nye adresse i EG-bolig efter afregning til evt. efterregninger på varme (hvis ikke modtaget, så rykke for den)
  • Hvis indsigelser, løbende korrespondance med sælger/køber/mægler med henblik på evt. betaling af regninger, fradrag, udbetaling af restkøbesum m.m.
  • Fremsendelse af underskrevet overdragelsesaftale og andelsbevis til parterne.

 

SALG VIA FORENINGEN, HVOR ANDELSBOLIGEN SÆLGES UDEN EJENDOMSMÆGLER:

  • Indtastning samt beregning af boligafgift m.m.
  • Oprettelse af den nye andelshaver i EG-bolig.
  • Udarbejdelse af overdragelsesaftalen.
  • Fremsendelse af aftale til foreningen/sælger.
  • Bestilling af flytteaflæsning for varme.
  • Løbende opfølgning og korrespondance vedr. indbetaling af købesum, modtagelse af aftale, kontooplysninger og andelsbevis m.m.
  • Bogføring af salget.
  • Udstedelse af evt. nyt andelsbevis.
  • Hvis indsigelser løbende korrespondance med foreningen/køber med henblik på evt. betaling af regninger, fradrag, udbetaling af restkøbesum m.m.
  • Fremsendelse af underskrevet overdragelsesaftale og andelsbevis parterne.

VAND- OG VARMEREGNSKABER OPGØRES ÉN GANG ÅRLIGT.

Forbrugsregnskaber – herunder vand- og varmeregnskaber – opgøres og udarbejdes én gang årligt. Vand- og varmeregnskabsåret behøver ikke at følge kalenderåret eller regnskabsåret for foreningen.

Når vand- og varmeregnskabsåret er gået, vil der blive foretaget aflæsninger af beboernes vand- og varmemålere, af det firma, som er tilknyttet foreningen. Oftest benyttes Brunata eller Ista.

Når vand- og varmeregnskabsåret er gået, har administrator en frist på 4 måneder til at udsende forbrugsregnskabet. Herefter foretager administrator regulering af aconto bidraget.

 

HAR DU INDSIGELSER?

 

Indsigelser til forbrugsregnskabet skal ske skriftligt til administrator, som videresender klagen til målerfirmaet.

Bemærk at det ikke er Vest Administrationen som udarbejder forbrugsregnskabet og derfor heller ikke behandler indsigelsen.

Send indsigelse ved at klikke her

HVIS DU HAR BETALT OVERPRIS FOR DIN ANDELSBOLIG HAR DU TO MULIGHEDER:

Køber af en andelsbolig kan, hvis der er konstateret overpris (det vil sige en pris for andelen, som er for høj i forhold til den maksimale pris, som kan opkræves for andelen efter andelsboliglovens § 5), benytte sig af en af de to neden for angivet muligheder over for sælger:
a) Hun kan ophæve handlen, hvorefter ydelserne går tilbage. Det vil sige, køber får sine penge tilbage og sælger ‘får’ sin andelsbolig tilbage. Dette følger af andelsboliglovens § 16, stk. 1.
b) Hun kan i stedet vælge at beholde andelsboligen, men kræve det for meget betalte tilbage fra sælger, jf. andelsboliglovens § 16, stk. 3. Dette beløb betegnes som ’overprisen’, og er underlagt en forældelsesfrist for så vidt angår købers krav mod sælger på 6 måneder fra ’overdragelsen’.

NEJ!

Salg i forlængelse af en ekskluderet andelshaver (eller et tvangssalg efter ABL § 6b, jf. retsplejelovens § 559a, stk. 1 og 2) skal rent juridisk sidestilles med et frivilligt salg.
Dette har den betydning, at hvis andelen måtte være overbelånt, skal de panthavere/udlægshavere, som ikke får fuld dækning af købesummen, give deres accept af, at handlen kan gennemføres. Dette på trods af, at de ikke får (fuld) dækning.

LÅN OPTAGET AF EN EKSKLUDERET ANDELSHAVER

Oftest vil der være tale om private pantebreve, som er optaget efter, at banken har belånt den enkelte andel. Herudover kan der komme udlæg foretaget i fogedretten for fx anden gæld, som en andelshaver måtte have til en tredjemand, fx en bilforhandler.

PANTHAVERE

Giver disse panthavere/udlægshavere ikke deres accept af handlen, betyder det i de fleste tilfælde, at handlen ikke kan gennemføres. Dette er ikke i panthavernes interesse, da de reelt mister en sikkerhed for deres tilgodehavende. Dette fordi denne del af sælgerens gæld fortsat vil være tinglyst på andelsboligen efter salget.
Da det er de færreste købere af en andel, som har lyst til at overtage sælgerens gæld i form af de udækkede panthaveres/udlægshaveres tilgodehavende, afviser de i stort set samtlige tilfælde at købe andelen på de præmisser.

FRISTEN BEGYNDER AT LØBE FRA INDGÅELSEN AF AFTALEN MELLEM KØBER OG SÆLGER

Forældelsesfristen i andelsboliglovens § 16, stk. 3 gælder fra ‘overdragelsen’,  uanset hvornår bestyrelsen for A/B måtte have godkendt handlen.

Dette gælder, medmindre helt særlige omstændigheder gør sig gældende, fx at overprisen ikke kunne opdages, eller retspraksis har ændret sig.

Ved køb af en andelsbolig blandes ’overdragelsen’ og ‘overtagelsen’ tit sammen.

‘Overdragelsen’ er tidspunktet for selve aftalen mellem køber og sælger, dvs. det tidspunkt, hvor de begge har underskrevet.

‘Overtagelsen’ er selve tidspunktet for, hvornår køber får rådighed over andelsboligen, dvs. det tidspunkt, hvor køber med nøglerne i hånden kan sige; nu er det min andelsbolig.

NEJ – IKKE UDEN EN DOM.

For at kunne begære en bolig solgt på tvangsauktion – eller tvangssolgt via A/B i henhold til den særlige regel for andelsboliger i ABL § 6b –  er det nødvendigt, at A/B opnår en dom over andelshaveren for det skyldige beløb (eller en del heraf).
Først da er det muligt at indbringe andelshaveren for fogedretten med krav om tvangssalg af andelsboligen. Alternativt tvangsauktion over boligen efter reglerne i ABL § 6b, jf. retsplejelovens § 559a.

HVORFOR?

Dette skyldes, at sager først kan indbringes for fogedretten, når der foreligger et retsgrundlag/et fundament i henhold til retsplejelovens § 478. Et sådant ’fundament’ vil oftest være en dom over andelshaveren. En anden mulighed for A/B er at indgå et såkaldt ’frivilligt forlig’ med andelshaveren. Heri skal han bekræfte, at han skylder et givet beløb, og at A/B på grund af en henvisning i forliget til retsplejelovens § 478, kan sende andelshaveren i fogedretten. Hvis parterne i sagen er meget på kant af hinanden, kan det ikke forventes, at andelshaveren vil være indstillet på noget sådant.

RETSPLEJELOVENS § 478

I retsplejelovens § 478 angives også gældsbreve og pantebreve som gyldige ’fundamenter’ for fogedretsbehandling. Skyldig boligafgift og en mulig eksklusion af andelshaveren, som følge af den skyldige boligafgift, anses ikke som et sådant ’fundament’ efter retsplejelovens § 478. Derfor vil en stævning fra A/B’s side være nødvendig for, at få dom over andelshaveren og dermed et grundlag for at få andelsboligen tvangssolgt/sat på tvangsauktion.

VEDTÆGTERNE GÆLDER PÅ DETTE OMRÅDE.

Det er udelukkende foreningens vedtægt, som er rettesnor for, om man i en A/B må fremleje sin bolig. Hvis der intet står i vedtægten om fremleje, kan dette ikke ske.
Oftest findes der dog i vedtægten en henvisning til lejelovens regler om fremleje, det vil sige § 70 angående hele boligen og § 69 angående værelsesudlejning. Kravene er ikke så strenge til værelsesudlejning.
Oftest sker der fremleje af hele boligen, og hvis der er henvist til lejeloven, er det § 70, som er relevant. Herunder kravet om, at fraværet skal være på maksimalt 2 år og midlertidigt, fx udstationering, studieophold etc. Af prøvelse af parforhold er ikke en gyldig fremlejegrund, medmindre det specifikt er angivet i vedtægterne.
I modsætning til almindelige lejeforhold mellem en udlejer og lejer er der intet i vejen for, at en A/B kræver et (ikke-urimeligt) gebyr for at tillade fremleje. Det skal dog være fastlagt i vedtægterne, at der kan opkræves et gebyr. Står der intet i vedtægterne, kan der ikke opkræves et gebyr.

JA, HVIS DET STÅR I VEDÆGTERNE.

I modsætning til almindelige lejeforhold mellem en udlejer og lejer er der intet i vejen for, at en A/B kræver et (ikke-urimeligt) gebyr for at tillade fremleje. Det skal dog være fastlagt i vedtægterne, at der kan opkræves et gebyr. Står der intet i vedtægterne, kan der ikke opkræves et gebyr.

Hvad er reglerne for drift og renholdelse af restauration?

Som andelsbolig- eller ejerforening er det nemt at komme i tvivl om, hvad en lejer/ejer/andelshaver, der driver en restauration i foreningen, egentlig har pligt og ret til i forhold til selve driften.

Såvel Frederiksberg kommune som Københavns kommune har udstedt forskrifter herom. Forskrifterne for den kommune, som jeres forening ligger i, kan findes her på siden. Bemærk at klager over handlen i strid med forskrifterne skal ske til den respektive kommune.

 

Forskrift restauration København

Forskrift restauration Frederiksberg

Fordelingsvejledning Forsikring – Ejendommen ctr beboer

Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet.

Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen.

Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.

Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

Vi har samlet vores mange års erfaring med ejendomsadministration i både artikler og tips. Uanset om I er andels- eller ejerboligforening eller gårdlaug, er der god viden at hente.

VIDEN & TIPS

MERE OM
ANDELSBOLIGFORENINGER

Spørgsmålene er ofte mange, når det kommer til administration af en andelsboligforening. Du kan læse mere og se vores ydelser til andelsboligforeninger ved at klikke på "Mere om andelsboligforeninger"

KONTAKT OS

Du er selvfølgelig altid velkommen til at kontakte os. Udfyld formularen og vores venlige og dygtige reception hjælper dig.