SKATTEFRI GODTGØRELSE KAN GIVES.
Der kan gives en skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejdet i andelsboligforeninger og ejerboligforeninger som oftest frivilligt. Ulønnede bestyrelsesmedlemmer eller frivillige ulønnede medhjælpere kan skattefrit blive godtgjort for deres udokumenterede udgifter til:
• Telefon og internet (maksimum kr. 2.450,- årligt) pr. bestyrelsesmedlem for 2024 – se evt. § 3 i bekendtgørelsen
• Porto, møder, kontorartikler m.v. (maksimum kr. 1.500,- årligt) pr. bestyrelsesmedlem for 2024 – se evt. § 4 i bekendtgørelsen
Samlet bestyrelsesgodtgørelse vil herefter udgøre maksimum kr. 3.950, - årligt pr. bestyrelsesmedlem for 2024.
Skattefri godtgørelser kan alene ydes til ulønnede. Man kan ikke i samme indkomstår både få løn og skattefri godtgørelser.
Udbetales der godtgørelse, som overstiger beløbene, bliver alle udbetalte godtgørelser skattepligtige, og dermed vil reglerne om indeholdelse af SP-bidrag, arbejdsmarkedsbidrag og A-skat samt oplysningspligt være gældende. For at undgå dette kan foreningen i stedet godtgøre bestyrelsesmedlemmet efter bilagsdokumentation. Al udbetaling forudsætter dog, at der er taget beslutning herom på en generalforsamling.
LOVGIVNING OM SKATTEFRI GODTGØRELSE
https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/2103
KVALIFICERET FLERTAL 2/3 FLERTAL. DETTE FØLGER AF EJERLEJLIGHEDSLOVENS § 7A
I de fleste (ældre/eksisterende) vedtægter i ejerforeninger er der indsat bestemmelser om, at bortsalg af foreningens fællesareal fx. tagarealer vil kræve enstemmighed i foreningen, alternativt i få tilfælde er 4/5 flertal angivet. Er der ikke angivet nogen særregel i vedtægterne, har udgangspunktet før i tiden ubetinget været enstemmighed uanset årsagen til bortsalget af fællesareal. Baggrunden herfor er blandt andet, at en sådan beslutning oftest også kræver, at fordelingstallene for E/F’s medlemmer ændres, hvorved der for nogle sker en forøgelse af forpligtelserne i forhold til foreningens andre medlemmer.
For at fremme etablering, herunder nypåbygning, af tagboliger, også i ejerforeninger, blev der i 2002 generelt indført lempeligere regler angående dette. I den forbindelse blev der også indført en særlig bestemmelse herom i ejerlejlighedslovens § 7 a. Bestemmelsen lyder som følger:
§ 7 a. Beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager træffes på generalforsamlingen ved, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer herfor.
Stk. 2. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter bestemmelsen i stk. 1 har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal.
Det fremgår af den pågældende bestemmelse, at der alene kræves 2/3 flertal efter fordelingstal og antal lejligheder. § 2, stk. 4 i Normalvedtægten, som er et bilag til seneste ændring af ejerlejlighedsloven, ligger meget tæt op ad § 7 a’s formulering i relation til afstemningsflertal. Således giver Ejerlejlighedslovens § 7 a mulighed for at fravige det generelle enstemmighedskrav, således at det bliver muligt at få etableret tagboliger, uden at alle i E/F nødvendigvis er enige heri.
Det antages i relation til § 7 a, at idet ændring af fordelingstal i forbindelse med etablering af tagboliger er en så integreret del af et ’tagprojekt’, vil dette kunne ske med det samme flertal, som angivet i Ejerlejlighedslovens § 7a.
HVIS LEDNINGEN HAR BETYDNING FOR FLERE LEJLIGHEDER, ER DET EN UDGIFT DER VEDRØRER FORENINGEN.
Grundlæggende fremgår det af den enkelte ejerforenings vedtægter, men særligt angående rørføringer opstår der ofte tvivlsspørgsmål. Generelt er det dog således – hvis vedtægterne ikke specifikt angiver noget andet – at ejerforeningen hæfter for forsynings- og afløbsledninger, hvis disse efter en teknisk og funktionel bedømmelse efter sin art er bestemt til at betjene mere end én lejlighed. Det har ingen betydning, om ledningen går vandret eller lodret, eller hvor ledningen stopper.
På dansk betyder dette, at hvis ledningen har betydning for flere lejligheder, er det en udgift der vedrører ejerforeningen.
GENERELT HÆFTER EJEREN FOR DEN INDVENDIGE SIDE AF ALTANEN, MENS FORENINGEN HÆFTER FOR DET YDRE. SE ALTID I VEDTÆGTERNE.
Uanset om alle eller blot en del af ejerne i en ejerforening har altan, er udgangspunktet, at udvendig vedligeholdelse af altaner er et fællesanliggende. Dette kan være nævnt specifikt eller som en mere bredt formuleret fordeling af vedligeholdelsespligten i foreningen i henhold til vedtægterne.
I ovennævnte Normalvedtægt for Ejerforeninger er vedligeholdelsesfordelingen imellem ejerne og ejerforeningen angivet i § 15.
Oftest vil de enkelte ejere alene skulle vedligeholde/male den indvendige del af altanen, mens E/F som udgangspunkt står for resten som et led i den generelle vedligeholdelse af ejendommen.
Dette gælder også en renovering af de enkelte altaner til trods for, at det kan forekomme mærkværdigt, at det ikke er den enkelte ejer, som skal betale for en renovering af ’sin’ altan, til trods for, at denne ejer er den eneste, som kan anvende den.
Retspraksis herom er dog entydig, idet udgangspunktet er, at en altan ikke anses som en integreret del af hver enkelt lejlighed, men tværtimod som såkaldt fællesejendom. Dette gælder uanset, at altanen er af en sådan beskaffenhed, at det alene er den enkelte ejer, som har en eksklusiv brugsret hertil, og at de øvrige ejere er udelukket fra at benytte den pågældende altan.
Selve altanrenoveringen består oftest af arbejde på bærende bygningskonstruktioner, fx de jernbjælker som holder altanen oppe. Opretholdelsen af sådanne konstruktioner er sædvanligvis en fællesudgift.
Det kan dog i vedtægterne være bestemt, at udgiften til vedligeholdelse og renovering af altaner påhviler den ejer, som har den eksklusive brugsret til altanen. En sådan vedtægtsbestemmelse kan være formuleret således:
“For de af ejerforeningens medlemmer, der har fået etableret en altan på deres lejlighed, påhviler al nødvendig og forsvarlig vedligeholdelse af altanen mv. det pågældende medlem. Såfremt denne vedligeholdelsesforpligtelse ikke overholdes, kan foreningen pålægge et medlem at udføre nødvendige arbejder. Såfremt nødvendige arbejder ikke udføres, kan foreningen lade dem udføre på et medlems regning. Foreningens bestyrelse er berettiget til at udstede husordensretningslinjer for så vidt angår altaners anvendelse og renholdelse.”
§ 15, STK. 2 – ‘INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE AF EJERLEJLIGHEDERNE PÅHVILER DE ENKELTE EJERE.’
Det beror på de enkelte E/F’ers vedtægter. I normalvedtægten for ejerlejligheder (bkg. nr. 1332/2004) fremgår vedligeholdelsesfordelingen mellem E/F og de enkelte ejere af § 15, og for så vidt angår den enkelte ejers vedligeholdelsespligt, lyder § 15, stk. 2 som følger:
’Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder’.
2/3 DELS FLERTAL.
Mange boligejere ønsker at få drømmen om altaner realiseret, men hvordan og med hvilket flertal kan dette gøres?
I henhold til Normalvedtægtens § 2, stk. 4 (som i mange tilfælde er identisk med diverse individuelle vedtægters bestemmelse herom) kræver forandring af fælles bestanddele vedtagelse med 2/3 dels flertal. En altanetablering vil blive anset som ’forandring af fælles bestanddele’.
For den nærmere procedure i relation til endelig vedtagelse af en sådan beslutning, henvises til Normalvedtægtens § 2, stk. 4.
Du finder den gældende ‘Normalvedtægt for Ejerforeninger’ her.
LÆS HVILKE REGLER, HVILKEN HUSLEJE, HVILKE VILKÅR OG REGLERNE FOR OPSIGELSE.
Hvilke regler gælder?
Udlejning af ejerlejligheder volder ofte problemer. Når der er tale om restejerlejligheder, gælder de regler, der gælder for almindelige udlejningsejendomme. Forholdet mellem udlejer og lejer reguleres af de almindelige regler i lejeloven.
Forholdets regulering er afhængig af, hvilken ejendom det drejer sig om. Er der tale om et erhverv, vil det være erhvervslejeloven, og er der tale om et beboelseslejemål vil det være lejeloven.
Om boligreguleringsloven finder anvendelse afhænger af, om lejligheden /ejendommen er beliggende i en kommune med huslejeregulering. Når der er tale om den enkelte ejers udlejning af sin individuelle ejerlejlighed, må den i relation til lovgivningen betragtes som en ejendom, og udlejningen af en evt. restejendom er derfor udlejningen af den pågældende ejerlejlighed uvedkommende.
Hvilken pris?
Der er i princippet fri ret til at aftale lejen på en ejerlejlighed, men med visse modifikationer. Når der tale om den enkelte ejers udlejning af sin individuelle ejerlejlighed, må den enkelte lejligheds opfattes som en fast ejendom i lovgivningsmæssig henseende, og det betyder, at udlejningsforholdene i restejendommen er udlejningen af den pågældende ejerlejlighed uvedkommende, såvel i relation til lejefastsættelse som vilkår i øvrigt. Dog vil der kunne være tale om en vis afsmittende effekt på lejefastsættelsen, bl.a. under hensyn til reglen i lejelovens § 49, hvorefter lejen kan forlanges nedsat, hvis den er i væsentlig modstrid med det lejedes værdi.
Er der tale om en ejerlejlighed i en kommune, hvor boligreguleringsloven er gældende, vil lejelovens regler om udlejning af småhuse være gældende, og lejen kan derfor ikke væsentligt overstige den leje, der gælder for tilsvarende lejemål, der er beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det er her vigtigt at finde ud af, hvilken status den pågældende lejlighed havde pr. 1. januar 1995.
For erhvervslejemål gælder der på samme måde en principiel fri lejefastsættelse med en efterfølgende ret til regulering efter 4 år.
Hvilke vilkår?
Det kan være ønskeligt at udleje tidsbegrænset; når ejerlejligheder udlejes, sker det ofte, fordi det er uafklaret, om ejeren senere ønsker at benytte eller måske sælge lejligheden.
Tidsbegrænsningen vil som udgangspunkt være velbegrundet.
Det er dog vigtigt, at tidsbegrænsningen overholdes, idet lejer ellers ved fortsættelse af lejemålet ud over den aftalte periode vil kunne påberåbe sig, at lejemålet nu er reguleret af den almindelige lejelov, hvorefter de almindelige opsigelsesregler skal være opfyldt. Det kan efter disse regler være en udfordring af få opsagt lejer, fx fordi udlejer selv ønsker at benytte det lejede.
Lejeren kan under visse betingelser benytte sig af sin bytteret. Det er dog en forudsætning, at lejeren har boet i det lejede i mere end 3 år, og at han i øvrigt opfylder betingelserne, herunder at lejligheden ved bytningen ikke bliver beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.
Lejeren kan fremleje enkelte værelser, helt op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, men lejeren kan ikke fremleje hele lejligheden.
For en erhvervslejlighed vil der som udgangspunkt være tale om afståelsesret, med mindre andet er aftalt.
Opsigelse?
For en lejer af en ejerlejlighed gælder den sædvanlige beskyttelse mod opsigelse efter lejeloven.
En ejer af en ejerlejlighed skal være opmærksom på, at der kun er begrænsede muligheder for at opsige en lejer.
Det kan lade sig gøre, hvis lejeren opsiges med 1 års varsel med begrundelse, at ejeren selv ønsker at bebo sin lejlighed.
Der gælder dog som yderligere betingelse for lejemål indgået efter 1980, at lejeren ved lejemålets påbegyndelse er gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske med denne begrundelse.
For lejemål indgået efter 1.7.1986 gælder, at udlejeren tidligere selv har beboet ejerlejligheden.
Forholdet til ejerforeningen?
Den enkelte lejlighed kan frit udlejes; gælder der vedtægtsbestemmelser, der begrænser eller forbyder udlejning, må vedtægterne overholdes. Overtrædes en vedtægtsbestemmelse om samtykke eller et decideret forbud, må udlejer selv bringe forholdet i orden, evt. ved at opsige sin lejer. På samme måde er det ejeren, der i relation til ejerforeningen må sikre husordenen – og ved husordenovertrædelser sørge for lejerens fraflytning.
Det er i tilfælde af udlejning stadig ejeren, der har stemmeretten over lejligheden, ligesom foreningen må rette henvendelse til ejeren om forhold, der vedrører husorden og lignende i relation til en udlejet lejlighed.
Kilde: Ejerlejlighedernes Landsforening, ejl.dk
Som andelsbolig- eller ejerforening er det nemt at komme i tvivl om, hvad en lejer/ejer/andelshaver, der driver en restauration i foreningen, egentlig har pligt og ret til i forhold til selve driften.
Såvel Frederiksberg kommune som Københavns kommune har udstedt forskrifter herom. Forskrifterne for den kommune, som jeres forening ligger i, kan findes her på siden. Bemærk at klager over handlen i strid med forskrifterne skal ske til den respektive kommune.
Forskrift restauration København
Forskrift restauration Frederiksberg
Fordelingsvejledning Forsikring – Ejendommen ctr beboer
