Mangelindsigelser ved køb af andelsbolig

Hvornår er noget en mangel?

Når noget ikke er, som det forventes at være i den type bolig, som du har købt.

 

Almindeligvis kan der gøres indsigelse mod følgende mangler: Ulovlige el-og vvs installationer, mangler der har været skjult under vurderingen af lejligheden samt eventuelle skader opstået efter vurderingen, eksempelvis ved flytning.

 

Det kan som udgangspunkt ikke betale sig at gøre indsigelse mod mindre ridser i vægge og døre, løse fodpaneler eller stikkontakter der sidder løst, da disse vil anses for værende almindelig slidtage. Man skal som køber huske på, at de fleste andelsboliger i Danmark er bygget for længe siden og derfor er ’godt brugte’.

 

 

Praksis vedr. fejl og mangler. Omkostninger og bagatelgrænser.

Vælger man som køber at påbegynde en sag mod sælger angående mangler i boligen, skal man være opmærksom på, at en sådan sag lynhurtigt løber op rent omkostningsmæssigt, hvis der ikke findes en umiddelbar løsning mellem køber og sælger. Indsigelser man som køber ikke får ret i kan derfor koste tusindvis af kroner i sagsomkostninger for køber.

 

Almindeligvis vil omkostninger i en mangelsag blive fordelt i forhold til sagens udfald. I praksis afgøres det dog fra sag til sag.

 

Det skal også bemærkes at vi i Vest Administrationen A/S flere gange har oplevet, at domstolene har fastsat en bagatelgrænse, hvorfor vi typisk ikke anbefaler at der anlægges indsigelsessager for enkeltstående forhold under kr. 1.000-1.500. Ønsker man som køber uagtet denne omkostningsudfordring at føre en sag mod sælger, findes der flere muligheder. Se nærmere nedenfor.

 

 

Hvordan håndteres tvister om fejl og mangler ved andelsboligoverdragelser?

Hvis køber efter overtagelsesdagen ønsker at gøre indsigelse for mangler i andelen, kan køber bede om at der bliver foretaget et tilbagehold i købesummen, inden denne bliver afregnet overfor sælger.

 

Det er vigtigt, at kravet er indkommet rettidigt (en frist på 14. dage efter overtagelsen er angivet i overdragelsesaftalen). Køber bør også have orienteret sig om konsekvenserne af en eventuel indsigelsessag. Se ovenfor om omkostninger i disse sager.

 

 

Hvad gør Vest Administrationen i sager om mangler?

Vest Administrationen er ikke en del af sagen om mangler mellem køber og sælger. Vi holder alene penge tilbage i sagen på baggrund af købers indsigelse, indtil der er fundet en løsning på sagen eller købers krav er forældet.

 

 

Hvad anbefaler Vest administrationen at gøre, når der opstår en tvist?

Kan parterne ikke nå til enighed anbefaler vi, at både køber og sælger tager kontakt til en advokat hurtigst muligt. Alle sager er forskellige, og det forhold, som er irrelevant i en sag, er måske uhyre relevant i anden sag. Vest Administrationen kan ikke påtage sig at føre sager for hverken køber eller sælger, da vi udelukkende er antaget af foreningen.

 

 

Hvad skal køber gøre, når der opstår et krav og køber vil have tilbageholdt et beløb?

Køber skal fremsende sine indsigelser til Vest Administrationen senest 14 dage efter overtagelsesdagen, hvis køber ønsker, at Vest administrationen skal holde et beløb tilbage i købesummen.

Køber skal også gøre sælger opmærksom på sit krav. Det mest praktiske er, at køber skriver til både Vest Administrationen og sælger på samme tid.

 

Når køber fremsætter sit krav, skal køber oplyse, hvilke mangler der gøres gældende, og hvilket beløb køber kræver tilbageholdt.

 

Kommer indsigelsen senere end de 14 dage, har vi typisk afregnet overfor sælger, og vi kan herefter ikke tilbageholde noget beløb overfor sælger.

 

Køber skal i det omfang det er muligt dokumentere sit krav (f.eks. tilbud fra autoriseret håndværker) som bilag til sin indsigelse.

Hvis køber beder om tilbagehold af et beløb som viser sig uberettiget, fx fordi det er alt for højt i forhold til de mangler, der er gjort gældende, vil køber (i teorien) kunne blive mødt af et rentekrav fra sælger.

 

Når vi i Vest Administrationen modtager købers indsigelse, holder vi det beløb tilbage, som køber har anført, medmindre der er åbenbart, at beløbet er alt for højt. Vest Administrationen tager ikke stilling til, om købers krav er berettiget.

 

 

Købers udgift ved sikring af tilbagehold via Vest Administrationen

Vest Administrationen opkræver køber et beløb på kr. 1.875 kr. inkl. moms ved førstkommende opkrævning, når køber har igangsat en mangelsag med krav om tilbagehold i købesummen. Beløbet dækker administrators forventede omkostninger til sagsekspedition, købers sikkerhed om tilbagehold hos Vest Administrationen og afregning af sagen til køber og/eller sælger, når sagen er afsluttet.

 

 

Hvad er Vest administrationens forslag til løsning af en tvist om mangler?

Når der er foretaget et tilbagehold i en mangels-/indsigelsessag, er det altid købers ansvar at forfølge kravet overfor sælger.

 

Bemærk, at hvis sælger ikke kan godkende købers krav, eller hvis sælger ikke svarer på købers henvendelser, skal køber inden 6 måneder efter overtagelsesdatoen have anlagt et sagsanlæg imod sælger, ellers vil det samlede tilbagehold blive udbetalt til sælger, og sagen afsluttes.

I salgsaftalen er den nævnte frist på 6 måneder for udbetaling af et tilbageholdt beløb aftalt mellem parterne på forhånd. i punkt 11. Købers krav er dog først forældet efter 3 år, jf. forældelsesloven.

 

 

Hvordan kan parterne så løse sagen?

  1. a) Forlig mellem parterne

Når køber har sendt sine mangelindsigelser til Vest Administrationen og sælger, går køber og sælger i dialog om købers krav. Accepterer sælger købers krav - enten delvist eller fuldt ud - og der kan opnås enighed om et forlig, lukkes sagen.

 

Køber og sælger giver herefter Vest Administrationen besked om forliget, fx i form af kopi af mail, hvor forliget tiltrædes af parterne. Vest Administrationen afregner herefter de aftalte beløb til køber og/eller sælger.

 

 

  1. b) Forlig mellem parterne med hjælp fra en vurderingsmand

Som en udspringer af løsningen mellem parterne under pkt. a) kan køber og sælger også vælge at tage fat i en uvildig vurderingsmand (oftest en anden end den vurderingsmand, der oprindeligt har vurderet boligen) for at få vurderet de mangler, som køber har gjort gældende.

Omkostningerne til den nye vurderingsmand indgår i forliget mellem køber og sælger.

Herefter foreholder parterne sig på samme måde, som under pkt. a) i relation til at få afsluttet sagen.

 

 

  1. c) Køber og sælgerkan ikke blive enige og bruger ABF’s voldgiftsafgørelse.

I de fleste vedtægter er det beskrevet grundigt, hvordan en voldgiftssag via Andelsboligernes Fællesrepræsentation opstartes og gennemføres. På ABF’s fremgår detaljerne også i forhold til gennemførelsen af en sag. Se www.abf.dk.

ABF´s honorar og voldsgiftsmandens omkostninger bliver normalt fordelt ligeligt mellem de to parter, men dette er normalt op til voldgiftsmanden at afgøre.

 

 

  1. d) Køber vælger at stævne sælger ved retten

Alt afhængig af sagens karakter og beløbsmæssige størrelse, kan man som køber både vælge at køre en sag mod sælger selv via småsagsystemet (https://www.domstol.dk/SAADANGOERDU/SMAASAGER/Pages/default.aspx) eller som en ’klassisk’ retssag ved brug af advokat.

 

En stævning afbryder forældelsen i forhold til købers krav. Når retssagen er endelig (retligt forlig eller upåanket dom), giver en af parterne eller begge besked til Vest Administrationen om resultatet, hvorefter et evt. tilbageholdt beløb kan udbetales til en eller begge parter.

 

 

Købers indsigelsesadgang uden om Vest administrationen A/S:

Bemærk at Vest Administrationen A/S’ tilbagehold i sælgers provenu mod et gebyr på kr. 1.875 inkl. moms alene er et tilbud til køber og skal ses som en ekstra service, køber kan vælge at benytte.

 

Indeholdt i honoraret er administrators sagsbehandling ved en indsigelsessag, ekstra afregning af sagen til køber og/eller sælger og ikke mindst købers sikkerhed for, at mangelbeløbet ikke udbetales til sælger, hvorfor sælger ikke kan nå at bruge pengene, før der foreligger en afgørelse i sagen.

 

Beløbet på kr. 1.875,- opkræves kun køber, i det omfang køber og sælger ikke indbyrdes løser mangelsagen, inden administrator normalt afregner sagen, og administrator således skal foretage et tilbagehold.

 

Køber er således ikke afholdt fra at gøre manglerne gældende, hvis køber ikke når at gøre indsigelse inden for fristen på 14 dage, eller hvis køber ikke ønsker at gøre brug af tilbud om tilbagehold.

 

Køber har altid mulighed for at rette sit mangelkrav direkte til sælger og forsøge sagen afgjort jf. punkt a-d ovenfor.