Skal du sælge din andelsbolig?

Vil du  vide mere om salgsprocessen vedr. salget af din andelsbolig?

1. Igangsættelse af salget

Ønsker man at sælge sin andelsbolig, er det vigtigt at være opmærksom på, at andelsboligforeningen oftest har nogle retningslinjer der skal følges i forbindelse med handlen. Dette gælder både fortrinsret til overtagelse af andelen, prisfastsættelse af forbedringer, fremgangsmåde for handlen mv. Oftest vil retningslinjerne være beskrevet grundigt i foreningens vedtægter.

For at få oplysninger vedr. de specifikke regler i forbindelse med salg af andelen i din forening, kan du udfylde en formular via foreningens hjemmeside, eller kontakte foreningens administrator pr. mail eller telefon og oplyse, at du ønsker at sælge din andel.

Efter 2-3 hverdage vil salgsprocessen blive fremsendt til din e-mail. Husk at læse mailen grundigt igennem.

I mailen vedr. salgsprocessen vil det bl.a. fremgå, om der i foreningen er følgende:

  • Krav om vurderingsrapport

  • Krav om el- og VVS-eftersyn

  • Ventelister som lejligheden skal udbydes til.

Kræver foreningen vurderings- eller installationsrapporter, kan overdragelsesaftalen ikke udarbejdes før disse foreligger. Det er derfor vigtigt at have indhentet rapporterne hurtigst muligt, især hvis salget ligger lige om hjørnet.

 

2. Prisfastsættelse

Maksimalprisen for andelsboligen beregnes som følger:

  • Andelsværdien

  • + Forbedringer samt tilpasset løsøre

  • – Fradrag for mangler og vedligeholdelsesstand

  • + Løsøre

Andelsværdien der skal benyttes, er den andelsværdi der senest er godkendt af foreningen på en generalforsamling. Ofte kan der i foreningens årsregnskab findes en specifik oversigt over andelsværdierne for de enkelte lejligheder.

Værdien af forbedringer, tilpasset løsøre, fradrag og løsøre vil blive opgjort i vurderingsrapporten, såfremt der benyttes en vurderingsmand til værdiansættelsen.

Herudover kan der evt. mellem sælger og køber aftales køb af yderligere løsøre. Dette vil altid skulle oplyses til Vest Administrationen A/S, og vil blive indskrevet i overdragelsesaftalen.

Det bemærkes, at køber ikke er forpligtet til at overtage almindeligt løsøre.

 

3. Installationseftersyn

Er der krav om hhv. el- og/eller VVS-eftersyn i foreningen, skal sælger have foretaget disse. Yderligere kan vurderingsmanden kræve, at der udføres eftersyn i forbindelse med handlen.

Uanset at der ikke er krav til installationseftersyn i foreningen, kan man som sælger altid vælge at få disse foretaget, både af hensyn til sælger selv, køber og andelsboligforeningen, da flest mulige forhold så bliver belyst allerede i forbindelse med overdragelsens opstart.

For sælger betyder det, at man mindsker risikoen for at køber vil gøre krav om indsigelser vedr. eventuelle ulovlige el og/eller vvs-installationer, og sælger har mulighed for at udbedre eventuelle mangler før fraflytning.

For køber betyder det, at han kan flytte ind i en lejlighed, hvor han har større sikkerhed for, at el- og/eller vvs-installationerne, er som de skal være.

For foreningen betyder det, at man mindsker den risiko, der kan være for brandfare m.v. i forbindelse med eventuelle ulovlige elinstallationer, og den fare der kan være for vandskader i forbindelse med eventuelle ulovlige vvs-installationer.

Der gøres særligt opmærksom på, at såfremt der af de udarbejdede installationseftersyn fremgår ulovlige installationer, skal sælger sørge for udbedring/lovliggørelse af installationerne inden overtagelsesdatoen. Sælger skal yderligere fremvise dokumentation for lovliggørelsen overfor køber, bestyrelsen og Vest Administrationen.

 

4. Venteliste/forkøbsret

I forbindelse med at Vest Administrationen giver sælger oplysninger vedr. salgsprocessen, vil det naturligvis blive oplyst, om sælger skal være opmærksom på ventelister i forening, eller evt. forkøbsret for naboer, andre andelshavere eller lignende.

Med venteliste/forkøbsret:
Hvis der er en venteliste/forkøbsret i foreningen, skal lejligheden i første omgang tilbydes hertil som beskrevet. Det kan eksempelvis være en venteliste bestyrelsen eller administrator administrerer, det kan være at sælger skal sætte et opslag i opgangen for øvrige andelshavere, eller det kan være, at sælger skal høre, om naboerne ønsker at overtage andelen til sammenlægning.

Sælger er forpligtet til at sælge til den køber, der måtte have fortrinsret til at overtage andelen iht. reglerne beskrevet i vedtægterne. Såfremt ingen med fortrinsret ønsker at overtage andelen, kan sælger selv finde en køber.

En lille heads-up: Finder du en køber til andelen, som vil betale en pris, der ligger under den først fremsatte salgspris (som ingen på ventelisten altså ville betale), så skal andelen udbydes til evt. ventelister/andre andelshavere på ny til den nedsatte pris. Der kan være særbestemmelser i vedtægterne om lige netop denne særlige situation. Administrator vil give dig besked, hvis det bliver aktuelt.

 

Ingen venteliste/forkøbsret:
Hvis der ingen forkøbsret er i foreningen, har du som sælger fri anvisningsret, hvilket betyder, at du selv kan finde en køber. Dette kan evt. ske gennem en ejendomsmægler. Sælger (eller ejendomsmægler) står selv for kontakten med en evt. køber.

 

5. Når der er fundet en køber:

Når der er fundet en køber, skal der udarbejde en overdragelsesaftale. For at udarbejde aftalen er det nødvendigt med følgende oplysninger:

  • Købers navn

  • Købers adresse

  • Købers telefonnummer

  • Købers e-mailadresse

  • Overtagelsesdagen (enten den 1. eller den 15. i en måned )

  • Prisen der sælges til (gerne specificeret i forbedringer, løsøre mangler m.v.)

  • Kopi af vurderingsrapport såfremt der er krav om dette

  • Kopi af el- og VVS-tjek såfremt der er krav om disse

  • Eventuelle særlige aftaler mellem køber og køber

  • Bekræftelse fra bestyrelsen på at evt. forkøbsret er overholdt

 

6. Udarbejdelse af overdragelsesaftalen

Når alle ovenstående oplysninger er modtaget, udarbejder Vest Administrationen på foreningens vegne overdragelsesaftalen. Honoraret for udarbejdelse af overdragelsesaftalen er kr. 8.125,- inkl. moms. Honoraret betales af køber, medmindre der i foreningen er særlige bestemmelser herom. Udover overdragelsesaftalen udarbejder Vest Administrationen et lovpligtigt nøgleoplysningsskema som koster kr. 1.250,- inkl. moms. Dette betales af sælger.

For udarbejdelse af overdragelsesaftalen er der en ekspeditionstid på ca. 14 dage, fra modtagelsen af alle nødvendige oplysninger. De nødvendige oplysninger skal derfor være Vest Administrationen i hænde minimum en måned før den ønskede overtagelsesdato.

Ønskes en hurtigere ekspedition, kan aftalen udarbejdes som et hastesalg (indenfor 2 hverdage) mod et gebyr på kr. 2.500,- inkl. moms. Betaling af hastegebyret opkræves iht. aftale mellem sælger og køber.

Såfremt der efter udarbejdelse af overdragelsesaftalen skal foretages ændringer i aftalen på baggrund af manglende/forkerte oplyser fra sælger og/eller køber, opkræves et gebyr på kr. 1.875,- inkl. moms for ændring af aftalen.

 

7. Underskrift af aftalen

Overdragelsesaftalen underskrives som udgangspunkt elektronisk vha. Nem-ID. Det er for at gøre underskriftsprocessen mere enkel og hurtigere for alle parter. Systemet fungerer således, at når Vest Administrationen uploader overdragelsesaftalen til underskrift, bliver der sendt et link på mail til sælger, køber og bestyrelsen. Aftalen kan herefter underskrives blot ved at følge linket og anvende eget Nem-ID og nøglekort. Når alle parter har underskrevet aftalen, modtager alle automatisk en kopi af den underskrevne aftale via mail.

I tilfælde af at man ikke ønsker, at overdragelsesaftalen skal sendes til elektronisk underskrift, skal administrator have besked om dette inden udarbejdelsen af overdragelsesaftalen.

 

8. Andelsbevis

Det originale andelsbevis skal være indleveret hos Vest Administrationen inden overtagelsesdatoen. Det er op til sælger, om dette fremsendes pr. post eller afleveres personligt på administrationens kontor.

Såfremt andelsbeviset ikke er indleveret på administrators kontor inden overtagelsesdatoen, udstedes et erstatningsandelsbevis mod et honorar på kr. 1.875,- inkl. moms. Beløbet modregnes i sælgers salgsprovenu og refunderes ikke ved forsinket indlevering. Hvis andelsbeviset er bortkommet, udstedes på samme måde et erstatningsbevis mod betaling.

 

9. Annullering af handel før underskrift:

Hvis handlen ikke gennemføres, efter udarbejdelse af overdragelsesaftalen, f.eks. ved at køber eller sælger trækker sig fra handlen før underskrifterne er på plads, vil sælger blive opkrævet kr. 2.500 inkl. moms for den afbrudte handel. Gebyret opkræves ved det næstkommende salg af andelen.

 

10. Indbetaling af købesum:

Købesummen indbetales sammen med første måneds boligafgift og købers omkostninger ved handlen  (almindeligvis 14 dage før overtagelsesdagen). Den samlede købesum indbetales til andelsboligforeningens pengeinstitut, via FIK-kode oplyst i overdragelsesaftalen.

 

11. Købers fortrydelsesret

Hvis du som køber fortryder dit køb, har du mulighed for at gøre brug af din lovbestemte fortrydelsesret. Dog skal du være opmærksom på, at du skriftligt skal give sælgeren eller dennes repræsentant, fx en ejendomsformidler, underretning inden 6 hverdage. 6-dages fristen regnes fra den dag aftalen er indgået, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage, søndage, helligdage og Grundlovsdag.

 

12. Overdragelse af nøgler og aflæsning af forbrugsmåler

Lejligheden afleveres af sælger senest på overtagelsesdagen kl. 12.00 i ryddet og rengjort stand. Køber kan dog ikke få adgang til lejligheden, før købesummen er indbetalt. Ved overtagelse aflæses forbruget af vand, varme, el og evt. gas efter vejledningen i overdragelsesaftalen.

 

13. Afregning

Salgsprovenuet afregnes i to rater, hvoraf første rate udbetales på overtagelsesdagen. Der tilbageholdes almindeligvis kr. 60.000 til sikkerhed for mangler ved boligens vedligeholdelsesstand, forbedringer, særligt tilpasset inventar eller løsøre.

Såfremt der er tinglyst pant i lejligheden, afregner Vest Administrationen  overfor pant- og/eller udlægshavere. Sælger opkræves et afregningsgebyr på kr. 937,50,- inkl. moms pr. afregning (kan være til  pant- og udlægshaver, via transport, garanti eller lignende). Eventuelle afregningsgebyrer vil automatisk blive fratrukket salgsprovenuet.

Anden rate udbetales tre uger efter overtagelsesdatoen under forudsætning af, at køber ikke har gjort mangelindsigelser gældende overfor sælger og Vest Administrationen . Handlen er herefter afsluttet.

Købers indsigelse:

Hvis køber efter overtagelsesdagen ønsker at gøre indsigelse overfor mangler i andelen, kan køber bede Vest Administrationen  om, at der foretages et tilbagehold i købesummen, inden anden rate udbetales til sælger. Det er vigtigt at kravet er indkommet rettidigt til både sælger og administrator, da anden rate ellers blot udbetales

Rent juridisk kan køber naturligvis fortsat gøre et krav gældende efterfølgende efter de almindelige forældelsesregler. Dette er den juridiske ret, og den består også efter udbetalingen af anden rate. Forskellen er så blot den, at der ikke længere er holdt et beløb tilbage fra Vest Administrationens side.

Der opkræves hos rekvirenten af mangelsagen (køber) kr. 1.875 kr. inkl. moms ved førstkommende opkrævning, når køber har igangsat en mangelsag via Vest Administrationen med anmodning om tilbagehold overfor sælger. Beløbet dækker administrators forventede anslåede omkostninger til sagsekspedition, købers sikkerhed for tilbagehold hos Vest administrationen  samt afregning af et givent beløb til køber og/eller sælger, når sagen er afsluttet.

Vest Administrationen  står alene for tilbagehold af andenrate samt den efterfølgende afregning, dvs. at vi ikke kan tage part eller rådgive i sagen.

Hvis køber har fremsat krav med anmodning om tilbagehold via Vest Administrationen , afregnes det tilbageholdte beløb, når parterne har indgået en aftale herom, eller der ligger en retslig afgørelse på, hvem beløbet tilkommer. Endvidere kan beløbet afregnes til sælger senest 6 måneder efter overtagelsesdagen, såfremt køber ikke har retsforfulgt sit krav.

For yderligere oplysninger vedr. mangelindsigelser henvises sælger og køber til indsigelsesvejledningen på Vest Administrationens hjemmeside.

 

14. Adkomst erklæring

I forbindelse med købet af en andelslejlighed kan købers bank stille krav om, at foreningen udfylder en adkomsterklæring, hvis lejligheden skal belånes. Erklæringen bekræfter bl.a. hvem der er andelshaver, samt hvilke regler der er for belåning i andelsboligforeningen.

Køber gøres opmærksom på, at såfremt Vest Administrationen  skal udfylde erklæring om adkomst, opkræves et gebyr på kr. 1.875,- inkl. moms via den månedlige opkrævning for næstkommende måned.

Nedenfor følger de mest almindeligt forekommende  honorarer ved andelsoverdragelser:

 

Overdragelser
Afregningsgebyr for afregning til panthaver, via transport m.m.937,50
Afregning når salgsdokumenterne ikke udarbejdes af Vest Administrationen3.125,00
Ekspresudarbejdelse af salgsaftale (indenfor 2 hverdage)2.500,00
Handel der afbrydes/ikke gennemføres2.500,00
Intern overdragelse af andel (fx til samboende)1.875,00
Indsigelsessag1.875,00
Nøgletalsoplysningsskema i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber (Bilag 2)1.250,00
Udarbejdelse af salgsaftale med afregning8.125,00
Udarbejdelse af salgsaftale uden afregning (f salg til sambo, barn etc.) 4.375,00
Ændring af salgsaftale efter denne er udarbejdet og sendt1.875,00
Pant og låneoptagelse
Afgivelse af adkomsterklæring til andelshavers bank eller til udlægshaver etc1.875,00