BLIV KLOGERE ARTIKLER & TIPS

Oprindeligt lavet medio juni 2020 ifm. gå-hjem-møde før reglernes ikrafttræden den 1. juli 2020. Opdateret i mindre grad i april 2022. Enkelte spørgsmål relaterer sig til den offentlige vurdering, som er udgået. Dog har vi valgt at beholde spørgsmålene, da det giver historikken. Men hvad betyder det, at den offentlige vurdering lukkes?

VI HAR SAMLET SPØRGSMÅL OG SVAR FRA VORES FORENINGER VEDR. DE NYE REGLER OM VALUARVURDERINGER I ANDELSBOLIGLOVEN I ANLEDNING AF 'BLACKSTONE-FORLIGET'.

Nedenfor finder du de spørgsmål og svar, som administrationschef og advokat Timmy Lund besvarede ved vores gå-hjem-møde om dette emne.

Kort om advokat Timmy Lund:

• Arbejdet med andelsboliger i 21 år.
• Ansat i brancheforeningen EjendomDanmark 2005 til 2011.
• Forfatter til adskillige artikler om andelsboliger i både Karnov, Huset Jura og Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB).
• En af tre forfattere til første udgave er Boliglejemål. To-bindsværk på 1.500 sider om hele lejeretten.
• Huslejenævnsmedlem i Høje-Taastrup og suppleant i København.
• Lægdommer i boligretten i København, Frederiksberg og Glostrup.
• Administrationschef i Vest Administrationen A/S siden 2011.

KORT OM REGLERNE – NY § 5, STK. 3 I ABL

Mulighed for at fastlåse en valuarvurdering
Mulighed for at fastlåse en offentlig vurdering
Forbedringer kan tillægges den låste vurdering (tilføjelse til stk. 4, tidligere stk. 3).

HUSK: DET ER KUN VÆRDIANSÆTTELSEN AF EJENDOMMEN MAN LÅSER, IKKE ANDELSEVÆRDIEN.

REGLERNE TRÆDER I KRAFT 1. JULI 2020 – SELVE LOVTEKSTEN

”Stk. 3. Uanset stk. 2 kan ejendommens værdi på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier.
En vurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b, der ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, kan alene fastholdes efter 1. pkt., hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020. Anvendes en efter 1. pkt. eller 2. pkt. fastholdt vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier, skal det fremgå af en note til årsregnskabet, at andelsværdierne som vedtaget på generalforsamlingen er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering.”

Valuarvurdering eller ej? Hvad betyder det at låse?

Loven siger vi kan låse til evig tid.

Det gælder både valuarvurderinger og de offentlige vurderinger.

De er låst, indtil AB vælger at bruge en anden (højere) vurdering – enten valuar eller offentlig.

- Hvad betyder værdiansættelsesprincip?

Værdiansættelsesprincippet er det man anvender til at værdiansætte sin ejendom, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 2;

1. Kostpris/anskaffelsessum,
2. Valuarvurdering,
3. Offentlig vurdering.

- Hvad betyder det at skifte værdiansættelses-princip, som det omtales i lovændringen?

‘Skifte værdiansættelsesprincip’ betyder, at man som AB fx vælger at bruge valuarvurdering, hvor man før har brugt offentlig vurdering.

Der, hvor det har konsekvens, er, hvis man har en låst valuarvurdering, og så vælger at bruge en ny (højere) valuarvurdering eller den offentlig vurdering. Sker dette ‘forvinder låsen’, og så er det fra nu af den aktuelle værdi, der anvendes.

- Vi har en gældende valuarvurdering, og vi frygter, at en ny valuarvurdering vil være lavere (fx hvis lejen i området er faldt pga. Corona). Kan vi undersøge, om lejen i området er faldet, inden vi hyrer en valuar? Er der andet vi kan gøre for at få en ide om, hvorvidt prisen stiger eller falder, inden vi hyrer en valuar?

De fleste valuarer tilbyder at lave en screening (dvs. uforbindende tjek af værdien). Risiko for tidsnød, da frist 1/7-20.

- Vi har 30/6 regnskab. Hvis vi først modtager valuarvurderingen efter den 30/6-2020, men valuaren skriver, at den er gældende fra 30/6-2020, kan vi så låse denne vurdering?

Formentlig NEJ.

Ingen tør give et klart svar på dette. Både EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmægler forening KAN ikke svare herpå.

Råd: sørg for at få foretaget vurderingen FØR 1. juli 2020 (livrem og seler).

- Vi har en vurdering der er indhentet efter den 30/6-2019 og regner ikke med, at der er sket noget i den ene eller anden retning for værdien her til 30/6-2020, og vil derfor låse os til den gamle.

-Skal vi indhente en ny inden den 30/6-2020?

Nej, da den gamle vurdering stadig er gyldig pr. 1/7-2020. En vurdering gælder 18 mdr.

- Kan foreningen undlade at få lavet en valuarvurdering pr. 30. juni 2020, og benytte valuarvurderingen pr. 30. juni 2019?

Ja. AB skal herefter blot fastlåse sin 30/6-2019 vurdering pr. 1/7-2020 eller lægge 2019-valuarvurderingen ’i skuffen’, mens 2020-valuarvurderingen anvendes til andelskronen. Bemærk at dette synspunkt for nogle er kontroversielt, og at kun få administrationer udover Vest Administrationen benytter sig heraf.

Enkelte revisorer vil ikke acceptere, at dette gentages i 2021, mens de fleste revisorer gerne vil.

- Vi er i gang med et større renoveringsprojekt af vores altaner, derefter nye vinduer opstart august 2020. Vi har en konservativ vurdering af ejendommen. Er der noget med, at disse forbedringer nu kan tillægges værdien af ejendommen?

Ja. Andelsboliglovens § 5, stk. 4 giver mulighed for, at disse forbedringer kan tillægges en låst vurdering.

- Vi har to gyldige valuarvurderinger pr. 1/7-2020. Valuarvurderingen fra april 2019 er noget højere end vores nye valuarvurdering fra maj 2020. Hvilken én kan vi låse?

Frit valg (naturligvis den højeste). Dette er i strid med en Højesteretsdom fra 2013, men ny lov ‘overruler’ gamle domme.

- Hvad er en 'skuffe' valuarvurdering?

En valuarvurdering, som indhentes til at blive gemt væk og brugt på et senere tidspunkt.

- Hvem kan bruge en 'skuffe' valuarvurdering?

Det kan AB’ere, som anvender den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen som værdiansættelsesprincip. Herudover kan foreninger, der anvender valuarvurdering også bruge ’skuffe-reglen’. Se svaret ovenfor eller tal med din daglige administrator. Bemærk at dette synspunkt for nogle er kontroversielt, og at kun få administrationer udover Vest Administrationen benytter sig heraf.

- Hvad betyder ’Blackstone-forliget’ for os, der kører på den offentlige vurdering?

To ting;

2022. a) Selve værdimæssigtved vi det ikke, da det afventer de nye offentlige vurderinger i 2022. Update 2022: De offentlige vurderinger er afskaffet med udgangen af 2021.
2023. b) Indtil 2022 kører alting videre som altid med offentlig vurdering.

- DOG med den tilføjelse, at man kan låse sin offentlige vurdering.

- Nogle AB har allerede en meget høj off.vurdering (fx 36.000 pr. m2 på FRB. og kr. 39.000 pr. m2 på Amager).

- Skal AB med offentlig vurdering få lavet en ’skuffe’-valuarvurdering? Hvad taler for? Hvad taler imod?

Ja/nej, da udgangspunktet er, at chancen ikke kommer igen, og hvis bestyrelsen vurderer

(hvilket nærmest er umuligt for en bestyrelse af tage stilling til nu),

• at AB vil overgå til valuar på et tidspunkt, og
• at fremtidige valuarvurderinger vil være lavere, end den AB kan få inden 30/6-2020 (forudsætter at markedet ‘vælter’ pga. Blackstone-forliget).

- Vi har offentlig vurdering og lavt prissat (15.111 kr. pr. m2).

• Er der nogen risiko for, at vi bliver ramt af et værdifald, som ikke opvejes af stigningen i de nye ejendomsvurderinger?
• Er der nogen grund til at bruge penge på en valuar, hvis det alene er for at gardere sig mod §5. stk. 2 bivirkninger?

Ved ikke og både/og.

• Vi vil ikke gætte på, hvad de nye offentlige vurderinger lander på, men pt. er de 8 år gamle, og det må forventes, at det generelle prisniveau er steget på 8 år. Update 2022: De offentlige vurderinger er afskaffet med udgangen af 2021.
• Fordelen ved en ‘skuffe’ valuarvurdering inden 1. juli 2020 er, at I selv bestemmer, om den skal anvendes, samtidig med, at den er en andelskronesikkerhed, hvis markedet ‘vælter’.

HUSK DOG: det er bankerne, der bestemmer prisen nu.

• Kan man fastfryse den offentlige vurdering, eller det kun valuarvurderingen, som kan fastfryses?

Ja, den offentlige vurdering, der var gældende pr. 1. juli 2020 kan fastlåses. Fremgår direkte af ABL § 5, stk. 3.

Skal angives i en note i regnskabet og i Nøgletalsskema, bilag 1 (det der vedrører hele ejendommen).

- Skal det anmeldes (og til hvem?) at man vil fastfryse valuarvurdering?

Både og.

- Låser man sin valuarvurdering, skal det angives i en note i årsregnskabet.

- Det skal også angives i nøgletalsskema, bilag 1 (det på selve ejendommen).

• Her bliver der lavet et nyt punkt, hvor man kan markere, om valuarvurderingen er låst eller ej.
• Bekræftet i svar på spm. 15 til Folketingets boligudvalg den 15. maj 2020.

- Skal vi ikke have valuarvurdering hvert år?

Det skal I faktisk ikke. Dog kan nogle revisorer ‘stritte imod’.

- Kan vi falde i værdi, fx pga. energikrav, selvom vi får en (ny) valuarvurdering?

Både og.

Andelsværdimæssigt falder I ikke, men bankens egen vurdering kan tage stilling til energimærket i den interne værdiansættelse.

- Vi har energimærke D. Men bygningen lever op til energimærke C. Er der grund til at få lavet en energivurdering og få energimærke C?

Ja endelig, da energiklassen er det eneste, som forligspartierne vil anerkende, kan medføre et fald i værdiansættelsen på 3-9% (gennemsnitligt fald på 3%).

Har man som ejendom energimærke C, er det i hvert fald ikke energimærket, som trækker værdien ned.

• Hvis vi låser os fast på en vurdering lavet før 30/6-2020, skal vi så i 2021 indhente en ny, der viser markedsværdien til regnskabsafslutningen den 30/6-21 (a) og skal vi i de efterfølgende år indhente en ny vurdering hver år (b)?

1. a) vurdering før 30/6-20 oggyldig pr. 1/7-2020 bliver fastlåst og kan bruges i 2019/2020 regnskabet …. Og nok også i 2020/2021 regnskabet.
2. b) der er ikke krav ny valuarvurdering hvert år, MENnogle revisorers krav om ‘dagsværdi’ kan ikke opfyldes. Løsning: Kostpris i aktiver.

Diverse ’pudsige’ juridiske/regnskabstekniske problemstillinger

To værdier i regnskabet:

• En til regnskabet, og
• En til andelsværdien. Det er denne her vi låser.

Behøver I så én værdi i form af en ikke-låst valuarvurdering til regnskabet? NEJ. Update 2022: Langt størsteparten af landets revisorer kræver nu en angivelse af en dagsværdi (på dansk: en valuarvurdering) eller brug af kostpris (jeres anskaffelsespris på ejendommen i sin tid).

Hvad siger bankerne om reglerne?

Siger bankerne overhovedet noget om deres lånepolitik efter 1. juli 2020? Nej.

Hvad siger bankerne til et revisorforbehold om ejendomsværdien?

1. A) ¨Helst opdateret valuarvurdering og et regnskab uden forbehold (Nordea og Jyske).
2. B) ¨Laver deres egne vurderinger, og baserer deres vurdering på, hvad regnskabet har anvist/taget forbehold på? (Danske Bank og Arbejdernes Landsbank)

Ønsker du at læse mere

Artikler fra EjendomDanmark:

https://ejd.dk/nyheder/andelsboliger-ny-vaerdiansaettelsesmetode

https://ejd.dk/nyheder/fastfrysning-af-vurderinger-af-vaerdien-af-andelsboligforeningers-ejendomme

Selve loven og hele Folketingets behandling af den. (Indeholder alle bilag, bemærker, spørgsmål og svar mv.):

https://www.ft.dk/samling/20191/lovforslag/L176/som_vedtaget.htm