BLIV KLOGERE ARTIKLER & TIPS

Andelsboligforeninger har indtil for nylig fortsat kunne bruge den offentlige vurdering i deres regnskaber. Det er nu med udgangen af 2021 endegyldigt slut, da man fra politisk side har valgt at lukke ned for vurderingsmetoden. Har jeres forening stadig offentlig vurdering, som det ikke har været muligt at opdatere siden 2012, skal I vælge en ny metode til både regnskab og fastsættelse af andelskronen, som så ikke behøver være den samme. Forvirrende? Ja, en smule, så her kommer der en oversigt over jeres muligheder.

Men først lidt mere baggrund. Frem til Blackstone-forliget i januar 2020 var ejendommens værdi i aktiverne og værdien, der lå til grund for andelskroneberegningen, den samme (med undtagelse af nogle få situationer, fx byfornyelse). Det er den ikke længere. Blackstone-forliget gav mulighed for at fryse grundlaget for andelskrone-beregningen, uanset at dette grundlag (fx den offentlige vurdering, valuarvurdering mv.) ikke var det samme, som det, der står i balancen i aktiverne. Beslutningen om at ”lukke” de offentlige vurderinger er revisorerne ikke glade for, når de ser på Årsregnskabslovens regler om ”dagsværdi”. En nu lukket offentlig vurdering kan efter revisorernes opfattelse ikke anses som ”dagsværdi”. Derfor skal der tænkes nyt, hvis jeres forening indtil nu har anvendt den offentlige vurdering i aktiverne i balancen.

Hvad gør I nu? Her er en oversigt over jeres tre muligheder

Alle tre nedenstående muligheder kan bruges i jeres balance under aktiver, uden at det har betydning for jeres andelsværdi. Blackstone-forliget har for længst taget højde for dette.

1: Ansætte jeres ejendom til jeres anskaffelsessum i sin tid med tillæg af forbedringer gennem årene – det som revisorerne kalder ’Kostpris’.

• • Fordel: Et tal, der er nemt at finde og falde tilbage på fremadrettet.
  • Ulempe: Medmindre I er stiftet med en høj anskaffelsessum (siden 2005 og fremefter), vil jeres egenkapital ved en ændring af værdiansættelse til kostpris med stor sandsynlighed blive meget lav eller negativ. Det kan forvirre nogle læsere af jeres regnskab. Både købere af andele, men også de finansielle folk, som skal låne penge til køberne,  hvis de ikke er specialister på området.
• Vores anbefaling/vejledning: I skal vælge denne model, hvis I godt kan leve med at have en lav eller negativ egenkapital og to forskellige værdier i regnskabet og andelskroneberegningen.

2: Få fremskaffet en valuarvurdering af jeres ejendom for at opfylde revisors krav om dagsværdi i regnskabet.

Denne mulighed har I altid haft, og af forskellige årsager har I og mange andre foreninger ikke benyttet jer af den, fordi I havde den offentlige vurdering af falde tilbage på.

• • Fordel: En vurdering, som kan anvendes i samme omfang i både regnskabet og i andelskroneberegningen.
  • Ulempe: I skifter værdiansættelsesprincip og jeres formue vil med allerstørste sandsynlighed stige markant. Dette vil erfaringsmæssigt betyde, at nogle andelshavere vil ønske at anvende formuestigningen i jeres andelskroneberegning. Her vil flertallet bestemme på en kommende generalforsamling. I får en årlig tilbagevende udgift baseret på jeres størrelse af forening. De priser, som vi ser for en valuarvurdering, ligger på ca. kr. 15-20.000 årligt med nogle muligheder for rabat ved genbesigtelse. Nogle revisorer accepterer dog valuarvurderinger til brug for ’dagsværdien’, som er tre år gamle.

• Vores anbefaling/vejledning: I skal vælge denne model, hvis I vil have en revisor som med ro i maven kan lave jeres regnskab. Vi anbefaler denne model med valuarvurdering, da den er mest retvisende efter regnskabsvejledningen.

3: Beholde den offentlige vurdering i jeres aktiver, dvs. lade alting være som før.

• • Fordel: Ingen udgifter til en valuarvurdering eller forvirring hos nogle læsere i forhold til kostprisen (model 1 ovenfor). Aktiverne og andelskroneberegningen tager udgangspunkt i det samme tal.
  • Ulempe: Der er mange. De fleste revisorer vil indsætte et forbehold i jeres regnskab. Det er skridtet før nægtelse at revidere, så det er ikke noget, de gør så tit. Nogle foreninger kan fint leve med et forbehold i regnskabet, andre kan ikke. Den største udfordring opstår hos både foreningens långivere og långivere til kommende købere. Selvom der rent andelsboligretligt intet er anderledes med jeres ejendom og jeres værdi, vil det med stor sandsynlighed have negativ betydning for jeres forening og jeres andelshaveres muligheder for salg i fremtiden. Vi kan ikke sige hvordan eller hvornår, men risikoen skal I være klar over findes.

• Vores anbefaling: Vi fraråder dette valg, da det giver jer for mange negative følgevirkninger i forhold til de muligheder, som I har med de to andre muligheder.

Kontakt jeres ejendomsadministrator

Har du spørgsmål vedr. vurdering af andelsboliger? Kontakt administrationschef og advokat Timmy Lund på tlf. 3324 6126 eller email info@vestadm.com.