ARTIKLER & TIPS

Den offentlige ejendomsvurdering af andelsboliger har været en fast del af mange foreningers regnskab og andelskroneberegning i årtier. Men det er slut. Siden 2012 har de offentlige vurderinger ikke været opdateret, og med den politiske beslutning om at lukke vurderingsmetoden endeligt fra udgangen af 2021 står tusindvis af andelsboligforeninger nu med et problem, der kræver handling.

Har jeres forening stadig den offentlige vurdering som grundlag -- enten i regnskabet, i andelskroneberegningen eller begge dele -- er det afgørende, at I forstår konsekvenserne og træffer et aktivt valg. I denne artikel gennemgår vi baggrunden, jeres tre muligheder, og hvad der sker, hvis I ikke gør noget.

Hvorfor blev den offentlige ejendomsvurdering lukket?

De offentlige ejendomsvurderinger blev suspenderet allerede i 2012, fordi det daværende vurderingssystem var behæftet med betydelige fejl og usikkerheder. Den politiske plan var at indføre et nyt, mere præcist vurderingssystem. Mens man ventede på det nye system, blev de eksisterende vurderinger fra 2012 fastfrosset -- de blev hverken opdateret eller genberegnet.

For andelsboligforeninger betød det, at ejendommens offentlige vurdering ikke længere afspejlede den reelle markedsværdi. Forskellen voksede år for år, efterhånden som ejendomsmarkedet udviklede sig. Trods dette kunne foreninger fortsat bruge den fastfrosne vurdering i deres regnskaber og andelskroneberegninger.

Med beslutningen om at lukke de offentlige vurderinger permanent blev det gjort endeligt klart: den offentlige vurdering kan ikke længere betragtes som et troværdigt udtryk for ejendommens værdi. Revisorerne anerkender det heller ikke længere som "dagsværdi" i henhold til Årsregnskabsloven. Derfor skal I som forening vælge en ny metode.

Blackstone-forliget og dets betydning

Før vi går til jeres muligheder, er det vigtigt at forstå Blackstone-forliget fra januar 2020. Forliget adskilte for første gang ejendommens værdi i regnskabets balance fra værdien i andelskroneberegningen. Det betød i praksis:

• Før forliget: Ejendommens værdi i balancen og værdien bag andelskronen var den samme
• Efter forliget: Foreninger fik mulighed for at fryse (fastlåse) værdigrundlaget for andelskroneberegningen, uafhængigt af hvad der står i balancen

Det giver jer en vigtig fleksibilitet. I kan ændre værdiansættelsesmetoden i regnskabets balance -- fx fra offentlig vurdering til valuarvurdering eller kostpris -- uden at det automatisk ændrer jeres andelskrone. Omvendt kan I også vælge at lade den nye værdiansættelse slå igennem i andelskronen, hvis generalforsamlingen beslutter det.

Hvad betyder det for andelskronen og maksimalprisen?

Andelskronen er det tal, der bestemmer den højst tilladte pris ved salg af en andelsbolig. Den beregnes ud fra foreningens nettoformue divideret med det samlede fordelingstal. Når ejendommens værdi ændres i beregningen, ændres andelskronen -- og dermed den maksimale salgspris.

Hvis jeres forening skifter fra en fastfrosset offentlig vurdering (der ofte er lavere end markedsværdien) til en aktuel valuarvurdering, vil ejendommens værdi i beregningen typisk stige markant. Det fører til:

• Højere andelskrone -- og dermed højere maksimalpris ved salg
• Storre formue på papiret -- hvilket kan være attraktivt for sælgere
• Potentielle uenigheder -- nogle andelshavere (typisk dem der snart vil sælge) ønsker en høj andelskrone, mens andre (dem der skal blive) hellere vil holde igen af forsigtighedshensyn

Det er vigtigt at forstå, at andelskronen kun sætter en ovre grænse. I kan altid fastsætte den lavere end det beregnede maksimum. Mange foreninger vælger en forsigtig tilgang for at undgå, at andelshavere "sidder fast" i en bolig, de ikke kan sælge til den beregningsmessige pris.

Læs mere om, hvordan værdiansættelse af jeres andelsbolig hænger sammen med andelskronen.

De tre metoder til værdiansættelse af jeres ejendom

Når den offentlige vurdering ikke længere kan bruges, har I tre muligheder for at værdiansætte jeres ejendom i regnskabets balance. Alle tre kan bruges, uden at det direkte pavirker jeres andelskrone -- Blackstone-forliget har taget højde for denne adskillelse.

1. Anskaffelsessum (kostpris)

Ejendommen ansættes til den pris, foreningen i sin tid betalte for den, med tillæg af dokumenterede forbedringer og fradrag for afskrivninger.

Fordele:

• Enkelt og nemt at fastsætte -- tallet er objektivt og kan dokumenteres
• Ingen løbende udgift til eksterne vurderinger
• Stabilt år for år -- skaber forudsigelighed i regnskabet

Ulemper:

• Medmindre I er stiftet med en høj anskaffelsessum (typisk 2005 og fremefter), vil jeres egenkapital med stor sandsynlighed blive meget lav eller direkte negativ
• En negativ egenkapital kan forvirre bankerne -- både foreningens egne långivere og de banker, der skal finansiere købere af andele
• Der kan opstå to forskellige værdier i regnskabet: een i balancen (kostpris) og een i andelskroneberegningen (fastlast offentlig vurdering)

I skal vælge denne metode, hvis: I kan leve med en lav eller negativ egenkapital og er trygge ved, at regnskabet og andelskroneberegningen opererer med forskellige værdier.

2. Valuarvurdering (anbefalet)

En autoriseret valuar besøger ejendommen og vurderer dens aktuelle markedsværdi. Vurderingen tager højde for beliggenhed, stand, størrelse, lejlighedernes rækkefølge og det aktuelle ejendomsmarked.

Fordele:

• Opfylder revisorens krav om "dagsværdi" i henhold til Årsregnskabsloven
• Kan bruges som grundlag både i regnskabet og i andelskroneberegningen
• Giver det mest retvisende billede af foreningens reelle formue
• Styrker tilliden hos bankerne, når andelshavere skal låne til køb

Ulemper:

• Arlig tilbagevendende udgift, typisk ca. 15.000-20.000 kr. afhængigt af ejendommens størrelse. Nogle valuarer tilbyder rabat ved genbesigtelse
• Nogle revisorer accepterer en valuarvurdering, der er op til tre år gammel -- men I bør afklare dette med jeres revisor
• Skift fra offentlig vurdering til valuarvurdering vil næsten altid betyde en markant stigning i ejendommens værdi. Det kan udløse diskussioner på generalforsamlingen om, hvorvidt stigningen skal slå igennem i andelskronen

I skal vælge denne metode, hvis: I ønsker et retvisende regnskab uden revisorbemærkninger. Vi anbefaler denne metode, da den er mest retvisende og giver revisor mulighed for at revidere jeres regnskab uden forbehold.

3. Behold den offentlige vurdering (frarådet)

Foreningen fortsætter med den fastfrosne offentlige vurdering fra 2012 i balancen. Alt forbliver umiddelbart som før.

Fordele:

• Ingen udgifter til valuarvurdering
• Ingen ændringer i regnskabet på kort sigt
• Balancen og andelskroneberegningen tager udgangspunkt i det samme tal

Ulemper:

• De fleste revisorer vil indsætte et forbehold i jeres regnskab -- det er det næstsidste skridt før nagtelse af at revidere og er et alvorligt advarselssignal
• Foreningens långivere kan reagere negativt på et forbehold
• Banker, der skal finansiere købere af andele, kan afvise at låne mod en ejendom med revisorbemærkninger
• Jeres andelshaveres muligheder for at sælge kan forringes over tid
• En lukket offentlig vurdering afspejler ikke dagsværdi -- den er fastfrosset på 2012-niveau og kan være markant lavere end den reelle markedsværdi

Vi frarader denne metode, da de negative følgevirkninger langt overstiger de kortsigtede fordele. Risikoen for at stå med et uønskeligt regnskab og begrænsede salgsmuligheder er for stor.

Hvad siger andelsboligloven?

Andelsboliglovens ss 5 regulerer, hvordan ejendommens værdi må indgå i beregningen af andelsværdien. Loven opstiller tre tilladte metoder:

1. Anskaffelsesprisen (ss 5, stk. 2, litra a)
2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom -- fastsat af en valuar (ss 5, stk. 2, litra b)
3. Den seneste offentlige vurdering (ss 5, stk. 2, litra c)

Med lukningen af de offentlige vurderinger er mulighed 3 reelt bortfaldet, selv om den fortsat står i loven. Foreninger der insisterer på at bruge den, vil opleve stigende modstand fra revisorer og finansielle samarbejdspartnere.

Blackstone-forligets tilføjelse (ss 5, stk. 12) giver derudover foreninger mulighed for at fastlåse andelskronen på det sidst vedtagne niveau. Det er en vigtig beskyttelsesmekanisme, der sikrer, at andelshavere ikke tvinges til at sælge til en pludselig lavere pris, hvis foreningen ændrer værdiansættelsesmetode.

Regnskabsmæssige konsekvenser

Skiftet af værdiansættelsesmetode har direkte konsekvenser for jeres årsregnskab:

• Egenkapitalen påvirkes: Ved skift til kostpris falder egenkapitalen typisk. Ved skift til valuarvurdering stiger den
• Revisorbemærkninger: Hvis I beholder den lukkede offentlige vurdering, risikerer I et forbehold i revisionspåtegningen. Det signalerer til omverdenen, at regnskabet ikke giver et retvisende billede
• Nøgletal ændres: Foreningens nøgletal -- fx soliditetsgraden -- påvirkes af værdiansættelsen. Det kan have betydning for forhandlinger med banker om foreningens lån
• Sammenlignelighed: Når I skifter princip, bør regnskabet tydeliggøre ændringen, så læsere kan sammenligne med tidligere år

Jeres revisor og professionel ejendomsadministration kan hjælpe jer med at vurdere de konkrete tal for jeres forening.

Hvornår skal I beslutte jer?

Beslutningen bør ikke udskydes. Her er den praktiske tidshorisont:

1. Drøft mulighederne i bestyrelsen -- sæt emnet på dagsordenen hurtigst muligt og involver jeres administrator og revisor i dialogen
2. Indhent tilbud på valuarvurdering -- hvis I overvejer den anbefalede model, så få et konkret tilbud, så I kender udgiften
3. Behandl spørgsmålet på generalforsamlingen -- valg af værdiansættelsesmetode er en beslutning, der typisk kræver godkendelse på generalforsamlingen. Forbered gerne en klar indstilling, så beboerne kan tage stilling på et oplyst grundlag
4. Implementer inden næste regnskabsaflaggelse -- så jeres regnskab for det kommende år kan aflægges uden forbehold

Jo længere I venter, desto større er risikoen for, at jeres revisor insisterer på et forbehold, og desto mere forvirring skabes hos potentielle købere og deres banker.

Konsekvenser ved ikke at handle

Vælger I ikke at forholde jer til den lukkede offentlige vurdering, står I over for en række konkrete risici:

• Revisorbemærkninger og forbehold: Jeres revisor vil med stor sandsynlighed indsætte en bemærkning eller et direkte forbehold i regnskabet. Det er et negativt signal til alle, der læser det
• Sværere salg af andele: Banker, der skal finansiere købere, kan være tilbageholdende med at låne mod en forening med revisorbemærkninger. Det kan gøre det sværere -- og langsommere -- at sælge
• Usikkerhed om værdien: Uden en aktuel værdiansættelse kender I reelt ikke jeres ejendoms markedsværdi. Det skaber usikkerhed om andelskronens retvisende karakter
• Foreningens omdømme: Et regnskab med forbehold kan påvirke foreningens omdømme og forhandlingsposition over for banker og leverandører

Det er vigtigt at understrege, at jeres ejendom ikke bliver mindre værd, fordi vurderingsmetoden ændres. Det er et regnskabsteknisk spørgsmål -- men et spørgsmål med praktiske konsekvenser for jeres andelshavere.

Praktiske næste skridt for jeres forening

1. Tag kontakt til jeres administrator og revisor -- få en vurdering af, hvilken metode der passer bedst til jeres forening
2. Saml bestyrelsen -- drøft de tre muligheder og deres konsekvenser for netop jeres forening, herunder effekten på egenkapitalen og andelskronen
3. Forbered generalforsamlingen -- udarbejd et klart beslutningsforslag med en begrundelse, så beboerne forstår, hvad der er på spil
4. Indhent et valuartilbud -- selv om I endnu ikke har besluttet jer, giver det bestyrelsen et konkret grundlag at præsentere på generalforsamlingen
5. Kommuniker til beboerne -- forklar i klare vendinger, hvad der ændrer sig, og hvad det betyder for den enkeltes andelsværdi

Har I brug for hjælp til at navigere i denne proces? Kontakt os for rådgivning -- vi har mere end 30 års erfaring med ejendomsadministration for andelsboligforeninger og hjælper jer trygt gennem beslutningen.