Sådan fastsættes værdien af din andelsbolig
AF Timmy Lund , ADM. Administrationschef, Advokat
Der kan være mange spørgsmål, når værdien af en andelsbolig skal gøres op. Vi kommer her med en grundig gennemgang.
Sådan fastsættes værdien af andelsbolig
Der er ofte mange diskussioner i andelsboligforeninger, når man skal finde ud af hvad en andelsbolig må koste. Det er et kompliceret emne med mange forhold, der spiller ind.
Grafikken nedenfor er udarbejdet af www.andelsportal.dk og viser de faktorer, der er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig.
VÆRDIEN AF EN ANDELSBOLIG
Prisen for din andelsbolig findes bl.a. ved at kigge på andelskronen.
Der er mange komponenter, der gør sig gældende for at sætte den, f.eks. foreningen ejendomsværdi.
ANDELSKRONEN – DEN ENKELTE ANDELS VÆRDI
Andelskronen vedtages på den årlige generalforsamling og viser værdien for den enkelte andel.
Hvordan sættes andelskronen:
- Værdien af foreningens ejendom
- Forbedringer af foreningen ejendom
- Foreningens gæld
- Andelshavernes oprindelige indskud
- Maksimalprisen
Andelskronens regnestykke
Udregningen for andelskronen ser sådan her ud:
Øvrige aktiver
Udover selve ejendommens værdi har foreningen også andre værdier, som i regnskabet kaldes øvrige aktiver. De viser, hvordan foreningens kapital er anvendt. Øvrige aktiver kan f.eks. være:
- Bankkonti
- Obligationer
- Debitor
Foreningens gæld
Det er det pengebeløb, som foreningen skylder væk. Gælden kan f.eks. bestå af:
- Realkreditlån
- Banklån
- Kreditorer
Det oprindelige indskud
I regnskabet for at finde andelskronen divideres der med det oprindelige indskud.
- Det er det beløb, der først blev indskudt, da foreningen blev stiftet.
- Det er den samlede sum, der oprindeligt blev betalt for alle andelsboligerne.
- Det er et historisk indskud, som ikke har noget med foreningens nuværende egenkapital at gøre.
Maksimalpris – prisloft på andelsboliger
Der er dog et ‘loft’ for andelskronen, som loven for andelsboligforeninger fastsætter ud fra de to vurderingsmetoder.
- Andelsboliger følger nemlig ikke markedsprisen (som ejerboliger gør).
- De må højst sælges til maksimalprisen.
- Generalforsamlingen skal sætte andelskronen inden for maksimalprisen.
- Andelskronen kan ændres, når der er en ny vurdering.
BEMÆRK
Maksimalprisen er udelukkende et loft for, hvad du højst må sælge din andelsbolig til. Det er ikke prisen du skal sælge til – det er tilladt at sælge til under maksimalprisen.
Skal andelskronen sættes til maksimalprisen
Det kan til tider være en god idé ikke at udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde.
- Nogle foreninger nedskriver ejendommens maksimalpris, når de udregner andelskronen.
- Dermed kan de gardere sig mod risikoen for udsving på boligmarkedet eller et fald i de offentlige vurderinger (hvis de har brugt den metode).
Hvor meget er din andelsbolig værd
Når du så kender andelskronen, kan du finde værdien på din andelsbolig.
Der er forskellige fordelingstal, som foreninger bruger for at beregne værdien:
- Boligens antal kvadratmeter
- Det oprindelige andelsindskud for boligen
- Et arbitrært fordelingstal
Eksempel med kvadratmeter:
Du finder din andelsværdi ved at gange andelskronen op med din boligs kvadratmeter.
Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)
Din boligs kvadratmeter: 70 kvm.
Værdien af din andelsbolig: 532,000 kr. (7.600 x 70)
Eksempel med andelsindskud:
Du finder din andelsværdi ved at gange op med det oprindelige andelsindskud.
Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)
En andelshavers oprindelige indskud: 8.000
Værdien af din andelsbolig: 608.000 kr. (76 x 8.000)
Penge under bordet er forbudt
Du må ikke kræve en højere pris end maksimalprisen.
- Gør du det, er der tale om overpris, som er ulovligt.
- Det kan resultere i fængselsstraf i op til 4 måneder.
- Det er heller ikke tilladt at modtage penge under bordet, så køber kan sikre sig din bolig.
- Du har pligt til at give køber en opstilling, der viser beregningen for andelsprisen.
BEMÆRK
Det er også ulovligt at stille krav om, at køber skal overtage andelen sammen med indbo eller andet til overpris.
Læs evt. mere HER.
ANDELSBOLIGFORENINGENS EJENDOMSVÆRDI
Da ejendommens værdi har indflydelse på andelskronen, er det vigtigt, at foreningen får den vurderet til den rigtige pris.
Der findes to vurderingsmetoder at vælge imellem:
1.
Anskaffelsesprisen
- Værdien baseres på den pris, foreningen købte ejendommen for.
- Eventuelle forbedringer bliver tilskrevet.
2.
Valuarvurdering
- Værdien fastsættes som ejendommens kontante handelsværdi, hvis den blev opløst og solgt som udlejningsejendom.
- Handelsværdien vurderes i forhold til boligmarkedet på det givne tidspunkt.
- Vurderingen foretages af en valuar, som foreningen selv skal betale for.
- En valuarvurdering er kun gyldig i 18 måneder
BEMÆRK
Foreningen må selv beslutte på generalforsamlingen, hvilken metode der skal bruges, hvis det ikke allerede er bestemt i vedtægterne.
FORSKELLEN PÅ VURDERINGSMETODERNE
Hvilken metode skal foreningen så vælge?
Hver har sine fordele og ulemper.
Forneden kan du se en kritisk opridsning af de to metoder.
Anskaffelsesprisen
Det er den mindst udbredte metode.
- Den er baseret på prisen for ejendommen, da andelsboligforeningen blev opført.
- Prisudviklingen på boligmarkedet medtages derfor ikke.
- Dog tilskrives de forbedringer, som foreningen har lavet på ejendommen
- Med denne metode forbliver værdien forholdsvis konstant.
- Andelsboligforeninger, der bruger denne metode, har som oftest en ejendom, hvor prisen er højere end den offentlige ejendomsvurdering.
- Der er typisk nystiftede foreninger, der bruger anskaffelsesprisen som vurderingsmetode.
BEMÆRK
Foreninger, der stiftes efter den 1. juli 2013, skal ifølge andelsboligforeningsloven benytte sig af denne metode de første 2 år efter stiftelsen.
VALUARVURDERING
Denne metode giver en præcis vurdering af ejendommens værdi her og nu i henhold til boligmarkedet.
- Vurderingen foretages af en valuar, som kommer og beser foreningens konkrete ejendom.
- Valuaren tager højde for ejendommens individuelle forhold som f.eks. udskiftning af tag eller vinduer.
- De uudnyttede aktiver tages også med i beregningen.
- En valuarvurdering gælder kun 18 måneder, så der skal løbende indhentes nye.
- Denne metode er ikke gratis, og foreningen skal selv betale salæret til valuaren.
BEMÆRK
Valuarvurderinger er efterspurgte de seneste år, fordi foreningerne vil have et mere tidssvarende skøn af ejendommens værdi end den offentlige vurdering fra 2012 (som senere er blevet nedlagt som vurderingsmetode).
HVAD ER EN VALUAR
- En valuar er typisk en statsautoriseret ejendomsmægler med en diplomuddannelse i vurdering.
- Efteruddannelsen henvender sig til professionelle, der ønsker at beskæftige sige med erhvervsejendomsmægling.
- Det kan f.eks. også være bank- og kreditrådgivere samt bygningsingeniører og -konstruktører, der arbejder med ejendomsvurdering.
- En ‘Diplom Valuar’ har altså en særlig uddannelse i at vurdere og prisfastsætte fast ejendom.
Hvordan laves vurderingen
HUSK
Sørg for at få garanti ved at bruge en valuar, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Så er valuaren dækket af en ansvarsforsikring, hvis der skulle være fejl i vurderingen.
ANDELSBOLIGENS ENDELIGE PRIS
Når du skal se, hvad din andelsbolig må koste, skal du også tage højde for de forbedringer, du i tidens løb har lavet.
Forbedringer i andelsboligen
Har du lavet individuelle forbedringer i din andelsbolig, kan deres værdi lægges oven i maksimalprisen.
- Almindelig vedligehold som f.eks. nyt tapet betragtes ikke som en forbedring.
- Forbedringer kan f.eks. være et nyt køkken eller loft.
- Der er vigtigt at gemme kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine forbedringer.
Værdistigning
- Forbedringernes værdi sættes til anskaffelsesprisen minus deres værdiforringelse (pga. alder eller slitage).
- Enten bestyrelsen eller en professionel vurderingsmand kan værdiansætte forbedringerne.
- Bestyrelsen er ansvarlig for at godkende den endelig værdi.
BEMÆRK
Det er dog ikke altid, at dine omkostninger hænger sammen med værdistigningen. F.eks. er et nyt badeværelse en dyr investering, hvor stigningen ikke svarer til udgiften.
Afskrivning
Forbedringerne beholder ikke deres oprindelige værdi, men afskrives hvert år.
- Forbedringer bliver ikke afskrevet på samme måde.
- Nogle taber deres værdi hurtigere end andre, f.eks. hårde hvidevarer i forhold til et køkken.
- Alt efter typen bliver værdien afskrevet et sted mellem 5 og 30 år.
- Et køkken afskrives typisk over 20 år, mens en tørretumbler over 10 år.
- Når forbedringen kun er 10% værd i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere.
- Der kan højst afskrives 25% årligt, men det ses ikke tit på en boligs forbedringer.
Afskrivningsregler
Andelsboligforeningsloven har ingen regler for, hvordan der skal afskrives.
- Der findes adskillige afskrivningsmetoder.
- Foreningen vedtager selv, hvilken metode de vil bruge.
- Derfor kan foreninger have forskellige afskrivningskurver.
- Det bør stå i vedtægterne, hvilken metode de vil bruge.
- Der bruges ofte en lineær afskrivning, hvor der hvert år afskrives et lige stort beløb.
- Saldometoden er også populær, hvor der årligt afskrives en fast procentdel af restværdien.
- Vurderingsmanden eller afskrivningstabellerne kan fastsætte forbedringens endelige værdi.
BEMÆRK
Selvom afskrivningen bør følge kurven, kan der være undtagelser, hvis der f.eks. ikke er passet på forbedringen. I sådan et tilfælde kan den afskrives endnu mere.
DEN ENDELIGE PRISFASTSÆTTELSE AF DIN ANDELSBOLIG
Når alle de forskellige forhold er taget i betragtning, ser den endelige prisfastsættelse sådan her ud:
Kontakt jeres ejendomsadministrator
Har du spørgsmål vedr. fastsættelse af værdien på din andelsbolig? Kontakt din administrator på tlf. 3324 6126 eller email info@vestadm.com.
Se flere vidensartikler
