BLIV KLOGERE ARTIKLER & TIPS

Sådan fastsættes værdien af din andelsbolig

Når du skal have foretaget en værdiansættelse af andelsbolig, altså en vurdering af værdien på din andelsbolig, er der mange forhold, der spiller ind. Det kan være alt fra boligens stand og beliggenhed til eventuelle forbedringer og markedssituationen.

Udarbejdelse af vurderingsrapporten omfatter blandt andet økonomiberegninger og specificering af forbedringer i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Reglerne og vedtægterne i andelsboligforeningen samt gældende lovgivning danner baggrund for vurderingsprocessen og har stor betydning for, hvordan vurderingen udføres og vurderingsrapportens indhold.

Der kan være mange spørgsmål, når værdien af en andelsbolig og en værdiansættelse af andelsbolig skal gøres op. Vi kommer her med en grundig gennemgang.

Der er ofte mange diskussioner i andelsboligforeninger, når man skal finde ud af hvad en andelsbolig må koste. Alle parter i foreningen bør være informeret og involveret i processen for at sikre transparens. Det er et kompliceret emne med mange forhold, der spiller ind.

Grafikken nedenfor er udarbejdet af www.andelsportal.dk og viser de faktorer, der er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig og indgår i en værdiansættelse af andelsbolig.

Værdiansættelse af andelsbolig – værdien af en andelsbolig

Prisen for din andelsbolig findes bl.a. ved at kigge på andelskronen. Der er mange komponenter, der gør sig gældende for at sætte den, f.eks. foreningen ejendomsværdi.

Værdiansættelse af andelsbolig sker på baggrund af disse faktorer, så den samlede værdi fastlægges ud fra en grundig vurdering.

Andelskronen - den enkelte andels værdi

Andelskronen vedtages på den årlige generalforsamling og viser værdien for den enkelte andel.

Hvordan sættes andelskronen:
der er flere forhold at tage højde for, når andelskronen skal fastsættes.

• Værdien af foreningens ejendom
• Forbedringer af foreningen ejendom
• Foreningens gæld
• Andelshavernes oprindelige indskud
• Maksimalprisen

Andelskronens regnestykke
Udregningen for andelskronen ser sådan her ud:

Maksimalpris - prisloft på andelsboliger
Der er dog et 'loft' for andelskronen, som loven for andelsboligforeninger fastsætter ud fra de 3 vurderingsmetoder.

• Andelsboliger følger nemlig ikke markedsprisen (som ejerboliger gør).
• De må højst sælges til maksimalprisen.
• Generalforsamlingen skal sætte andelskronen inden for maksimalprisen.
• Andelskronen kan ændres, når der er en ny vurdering.

Skal andelskronen sættes til maksimalprisen
Det kan til tider være en god idé ikke at udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde.

• Nogle foreninger nedskriver ejendommens maksimalpris, når de udregner andelskronen.
• Dermed kan de gardere sig mod risikoen for udsving på boligmarkedet eller et fald i de offentlige vurderinger (hvis de har brugt den metode).

Hvor meget er din andelsbolig værd

Når du så kender andelskronen, kan du finde værdien på din andelsbolig. Det er et vigtigt trin i enhver værdiansættelse af andelsbolig.

Der er forskellige fordelingstal, som foreninger bruger for at beregne værdien:

• Boligens antal kvadratmeter
• Det oprindelige andelsindskud for boligen
• Et arbitrært fordelingstal

Eksempel med kvadratmeter:

Du finder din andelsværdi ved at gange andelskronen op med din boligs kvadratmeter.

Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)

Din boligs kvadratmeter: 70 kvm.

Værdien af din andelsbolig: 532,000 kr. (7.600 x 70)

Eksempel med andelsindskud:

Du finder din andelsværdi ved at gange op med det oprindelige andelsindskud.

Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)

En andelshavers oprindelige indskud: 8.000

Værdien af din andelsbolig: 608.000 kr. (76 x 8.000)

Penge under bordet er forbudt

Du må ikke kræve en højere pris end maksimalprisen.

• Gør du det, er der tale om overpris, som er ulovligt.
• Det kan resultere i fængselsstraf i op til 4 måneder.
• Det er heller ikke tilladt at modtage penge under bordet, så køber kan sikre sig din bolig.
• Du har pligt til at give køber en opstilling, der viser beregningen for andelsprisen.

BEMÆRK

Det er også ulovligt at stille krav om, at køber skal overtage andelen sammen med indbo eller andet til overpris.

Læs evt. mere HER.

ANDELSBOLIGFORENINGENS EJENDOMSVÆRDI

Andelsvurdering foretages i henhold til bekendtgørelse og andelsboligloven, som fastlægger de overordnede rammer for vurderingsmetoderne.

Da ejendommens værdi har indflydelse på andelskronen og dermed en værdiansættelse af andelsbolig, er det vigtigt, at foreningen får den vurderet til den rigtige pris.

Der findes to vurderingsmetoder at vælge imellem:

1. Anskaffelsesprisen

• Værdien baseres på den pris, foreningen købte ejendommen for.
• Eventuelle forbedringer bliver tilskrevet.

2. Valuarvurdering

• Værdien fastsættes som ejendommens kontante handelsværdi, hvis den blev opløst og solgt som udlejningsejendom.
• Vurderingen foretages af en ekstern vurderingsmand for at sikre objektivitet i processen.
• Handelsværdien vurderes i forhold til boligmarkedet på det givne tidspunkt.
• Vurderingen foretages af en valuar, som foreningen selv skal betale for.
• En valuarvurdering er kun gyldig i 18 måneder

BEMÆRK

Foreningen må selv beslutte på generalforsamlingen, hvilken metode der skal bruges, hvis det ikke allerede er bestemt i vedtægterne.

FORSKELLEN PÅ VURDERINGSMETODERNE

Tidligere vurderingsrapport kan bruges som reference ved valg af vurderingsmetode, da den giver indsigt i ejendommens tidligere værdi og tilstand.

Hvilken metode skal foreningen så vælge? Hver har sine fordele og ulemper. Forneden kan du se en kritisk opridsning af de to metoder.

Anskaffelsesprisen

Det er den mindst udbredte metode.

• Den er baseret på prisen for ejendommen, da andelsboligforeningen blev opført.
• Prisudviklingen på boligmarkedet medtages derfor ikke.
• Dog tilskrives de forbedringer, som foreningen har lavet på ejendommen
• Med denne metode forbliver værdien forholdsvis konstant.
• Andelsboligforeninger, der bruger denne metode, har som oftest en ejendom, hvor prisen er højere end den offentlige ejendomsvurdering.
• Der er typisk nystiftede foreninger, der bruger anskaffelsesprisen som vurderingsmetode.

BEMÆRK

Foreninger, der stiftes efter den 1. juli 2013, skal ifølge andelsboligforeningsloven benytte sig af denne metode de første 2 år efter stiftelsen.

VALUARVURDERING

Denne metode giver en præcis vurdering af ejendommens værdi her og nu i henhold til boligmarkedet.

• Vurderingen foretages af en valuar, som kommer og beser foreningens konkrete ejendom. Besigtigelse af ejendommen er en vigtig del af vurderingsprocessen, og besigtigelsen indebærer ofte kørsel til ejendommen.
• Valuaren tager højde for ejendommens individuelle forhold som f.eks. udskiftning af tag eller vinduer.
• De uudnyttede aktiver tages også med i beregningen.
• En valuarvurdering gælder kun 18 måneder, så der skal løbende indhentes nye.
• Denne metode er ikke gratis, og foreningen skal selv betale salæret til valuaren.

BEMÆRK

Valuarvurderinger er efterspurgte de seneste år, fordi foreningerne vil have et mere tidssvarende skøn af ejendommens værdi end den offentlige vurdering fra 2012 (som senere er blevet nedlagt som vurderingsmetode).

HVAD ER EN VALUAR

• En valuar er typisk en statsautoriseret ejendomsmægler med en diplomuddannelse i vurdering.
• Efteruddannelsen henvender sig til professionelle, der ønsker at beskæftige sige med erhvervsejendomsmægling.
• Det kan f.eks. også være bank- og kreditrådgivere samt bygningsingeniører og -konstruktører, der arbejder med ejendomsvurdering.
• Arkitekter kan også indgå i vurderingsteamet og bidrage med deres ekspertise inden for byggeri og vedligeholdelse.
• En ‘Diplom Valuar’ har altså en særlig uddannelse i at vurdere og prisfastsætte fast ejendom.

Hvordan laves vurderingen

En valuar eller to kommer og besigtiger hele ejendommen. Under besigtigelsen vurderes både installationer og løsøre i hver lejlighed, ligesom der ses efter eventuelle fejl og mangler, som kan have betydning for vurderingen.

Under gennemgangen tages der billeder som dokumentation. Det er vigtigt at dokumentere alle udførte forbedringer, for eksempel hvis du har udført arbejde som maling, nyt badeværelse eller nye gulve, da fejl og mangler i boligen kan påvirke vurderingen.

Valuaren tjekker ejendommens byggetekniske stand og vurderer installationer, løsøre samt eventuelle mangler og fejl i lejlighederne.

Hvis det f.eks. er en etageejendom inspiceres både kældre, loftsrum, baggårde og fælles arealer. Parter som bestyrelsen, andelshaver og vurderingsmand samarbejder i forbindelse med vurderingen for at sikre, at alle oplysninger indsamles.

Desuden stiller Dansk Ejendomsmæglerforening krav om, at mindst tre andelsboliger skal beses. I denne forbindelse skal andelshaveren udfylde et skema over udførte forbedringer og vedlægge relevante bilag og regninger som dokumentation. Manglende dokumentation kan betyde, at vurderingsmanden vurderer værdien ud fra eget skøn.

Vurderingen tager også højde for foreningens regnskaber, vedligeholdelsesplaner, vedtægter og referater fra generalforsamlinger. Alle oplysninger skal fremlægges for vurderingsmanden for at sikre en korrekt vurdering.

Særlige forhold tages også i betragtning, som f.eks. lejeretslige forbedringer i henhold til lejelovgivningen.

Når inspektionen er udført, indhentes tingbogen, og valuaren udregner vurderingssummen på baggrund af de indsamlede oplysninger.

Til sidst bliver en vurderingsrapport udarbejdet og sendt til andelsboligforeningen. Vurderingsrapporten udarbejdes på baggrund af de indsamlede oplysninger og er afgørende for fastsættelse af salgsprisen. Efter vurderingen gennemgås rapporten af bestyrelsen, og eventuelle bemærkninger eller indsigelser kan behandles, inden den endelige pris fastsættes.

HUSK

Sørg for at få garanti ved at bruge en valuar, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Så er valuaren dækket af en ansvarsforsikring, hvis der skulle være fejl i vurderingen.

ANDELSBOLIGENS ENDELIGE PRIS

Når du skal se, hvad din andelsbolig må koste, skal du være opmærksom på forskellen mellem almindelig vedligeholdelse og egentlige forbedringer – kun forbedringer kan give tillæg til prisen, mens udgifter til almindelig vedligeholdelse ikke kan medregnes.

Visse udgifter til forbedringer kan desuden give fradrag i forbindelse med værdiansættelsen af boligen og indgå i den samlede værdiansættelse af andelsbolig.

Forbedringer i andelsboligen

Som andelshaver skal du udfylde forbedringer i et skema og dokumentere dem, når du har foretaget ændringer i din andelsbolig. Har du lavet individuelle forbedringer i din andelsbolig, kan deres værdi lægges oven i maksimalprisen, og der kan i visse tilfælde gives et tillæg til prisen for ekstraordinære forbedringer. En andelsvurdering tager højde for både forbedringer og eventuelle tillæg.

• Almindelig vedligehold som f.eks. nyt tapet betragtes ikke som en forbedring.
• Forbedringer kan f.eks. være et nyt køkken eller loft.
• Det er vigtigt at gemme kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine forbedringer.

Værdistigning

• Forbedringernes værdi sættes til anskaffelsesprisen minus deres værdiforringelse (pga. alder eller slitage).
• Enten bestyrelsen eller en professionel vurderingsmand kan værdiansætte forbedringerne.
• Bestyrelsen er ansvarlig for at godkende den endelig værdi.

BEMÆRK

Det er dog ikke altid, at dine omkostninger hænger sammen med værdistigningen. F.eks. er et nyt badeværelse en dyr investering, hvor stigningen ikke svarer til udgiften.

Afskrivning
Forbedringerne beholder ikke deres oprindelige værdi, men afskrives hvert år.

• Forbedringer bliver ikke afskrevet på samme måde.
• Nogle taber deres værdi hurtigere end andre, f.eks. hårde hvidevarer i forhold til et køkken.
• Alt efter typen bliver værdien afskrevet et sted mellem 5 og 30 år.
• Et køkken afskrives typisk over 20 år, mens en tørretumbler over 10 år.
• Når forbedringen kun er 10% værd i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere.
• Der kan højst afskrives 25% årligt, men det ses ikke tit på en boligs forbedringer.

Afskrivningsregler
Andelsboligforeningsloven har ingen regler for, hvordan der skal afskrives.

• Der findes adskillige afskrivningsmetoder.
• Foreningen vedtager selv, hvilken metode de vil bruge.
• Derfor kan foreninger have forskellige afskrivningskurver.
• Det bør stå i vedtægterne, hvilken metode de vil bruge.
• Der bruges ofte en lineær afskrivning, hvor der hvert år afskrives et lige stort beløb.
• Saldometoden er også populær, hvor der årligt afskrives en fast procentdel af restværdien.
• Vurderingsmanden eller afskrivningstabellerne kan fastsætte forbedringens endelige værdi.

BEMÆRK

Selvom afskrivningen bør følge kurven, kan der være undtagelser, hvis der f.eks. ikke er passet på forbedringen. I sådan et tilfælde kan den afskrives endnu mere.

DEN ENDELIGE PRISFASTSÆTTELSE AF DIN ANDELSBOLIG

Når alle de forskellige forhold er taget i betragtning, ser den endelige prisfastsættelse sådan her ud:

Andelsboligens maksimalpris + Værdien af de individuelle forbedringer – Afskrivninger. Denne formel er selve kernen i en værdiansættelse af andelsbolig.

Kontakt jeres ejendomsadministrator

Bestil en tid til vurdering – du kan nemt aftale en tid ved at ringe eller skrive til os (tid ring), så vi sammen kan finde et tidspunkt, der passer dig.

Ring og book tid for vurdering – vi har kalenderen åben og finder en tid, der passer dig, også aften eller weekend. Du får altid et hurtigt svar, når du kontakter os. Har du spørgsmål vedr. fastsættelse af værdien på din andelsbolig eller værdiansættelse af andelsbolig generelt? Kontakt din administrator på tlf. 3324 6126 eller email info@vestadm.com.