Du kan også deltage på modul "Vedligeholdelse eller forbedering" på vores gratis bestyrelsesakademi. Se mere HER.

Næsten alle vil på et tidspunkt få udbedret ting i deres lejlighed. Enten de mindre og simple ting som fx at skifte en håndvask, eller de store ting som fx at etablere nyt køkken. Det, og alt det ind imellem, skaber en værdi for lejligheden, men det er langt fra altid, at den værdi kan ses på salgs- eller vurderingsprisen. Hvorfor er det sådan, og hvad skal man som bestyrelse være opmærksom på? Og er der forskel på, om det er en andels- eller ejerboligforening?

Vedtægterne er altid jeres vigtigste værktøj

Som bestyrelse er det jeres ansvar, at jeres vedtægter bliver overholdt. Det gælder både for ejer- og andelsboligforeninger, også når vi taler vedligeholdelse i en lejlighed. Som bestyrelse skal I ikke tage stilling til, om arbejdet er udført korrekt, men I har pligt til at sikre jer, at der fx indhentes myndighedsgodkendelse, såfremt det kræves. Jeres vedtægter tager stilling til, hvad der er normal vedligeholdelse, og hvad der er en forandring/forbedring, som kræver godkendelse af bestyrelsen før igangsættelse. Dette er vigtigt, da kommunen ikke kan starte en sag om byggetilladelse, hvis det ikke er godkendt af bestyrelsen først. Jeres vedtægter afgør fx også, om der skal foretages en vurdering af forbedringer (i nogle foreningsvedtægter kaldes dette ’forandringer’ i en andelsboligforening). Som udgangspunkt skal der først laves en vurdering af forbedringerne ved salg. I ejerboligforeninger foretages vurderingen af realkreditinstituttet ifm. låneomlægning eller af en ejendomsmægler ifm. salg.

Grundlæggende skelnes der mellem forbedringer/forandringer og vedligeholdelse

Og hvad er så hvad, og hvorfor er det vigtigt? Vedligeholdelse inde i de enkelte boliger er bl.a. mindre ting såsom maling, hvidtning, tapetsering og gulvslibning samt udskiftning pakninger, køkkenlåger etc. Der er altså tale om at vedligeholdelse af det eksisterende. Selvom juraen ang. både andelsboliger og ejerboliger læner sig op ad lejeretten er de forskellige vedligeholdelsesbegreber ikke de samme. I lejeretten er indvendig vedligeholdelse kun maling, hvidtning og tapetsering samt slibning af gulve, mens indvendig vedligeholdelse i andelsboliger og ejerboliger som alt overvejende hovedregel er al vedligeholdelse inde i boligen.

En forbedring, derimod, er fx nye gulve, nyt køkken/badeværelse eller altan. Her forandrer man typisk også dele af lejligheden, hvorfor det i nogle vedtægter beskrives som dette og ikke forbedringer. Grundlæggende forøger en forbedring værdien, når den er foretaget. Forandringer skal som udgangspunkt altid godkendes af bestyrelsen i både andels- og ejerlejligheder.

Hvem afgør og værdisætter arbejdet?

Her er det igen afgørende, hvad der står i foreningens vedtægter. Derfor skal I som bestyrelse altid følge, hvad der er bestemt i vedtægterne, og som er vedtaget på jeres generalforsamling.

Værdiansættelse af forbedringer er i de fleste tilfælde først relevant ved salg. Her vil det så typisk være en vurderingsmand (i andelsboliger) eller en ejendomsmægler (i ejerlejligheder), der foretager denne. Vi opfordrer altid til, at man bruger en professionel vurderingsmand i andelsboligforeninger, da bestyrelsen dermed ikke påtager sig ansvaret. Vælger bestyrelsen i en andelsboligforening selv at foretage vurderingen, opfordrer vi i Vest Administrationen kraftigt til, at denne bestyrelsesopgave er dækket af jeres ansvarsforsikring.

Hvad hvis man selv har udført arbejdet?

Nogle er så heldige at have hænderne skruet rigtigt på og kan selv udføre store eller alle dele af en forbedring eller en vedligeholdelse. Har man selv udført arbejdet, skal man dog være opmærksom på, at der følger et særligt ansvar med, og at både timeantal og timepriser er reguleret i de rettesnore/vejledninger, der ligger grund for vurdering af forbedringer. Har du brugt 200 timer på et badeværelse, og retningslinjerne kun siger 35 timer fra en faglærts side, vil det være de 35 timer, som indgår i vurderingen af arbejdets værdi.

Bestyrelsen skal være særligt opmærksom, når eget arbejde skal godkendes. Her er særligt el- og vvs-arbejde vigtigt at være opmærksom på, da dette altid skal udføres af en autoriseret håndværker. Der skal foreligge dokumentation for korrekt udførsel, hvis vedkommende, der har udført arbejdet i sin egen lejlighed, selv er fagmand. Du kan blive klogere på reglerne om forbedringer mv. ved at kigge i ABFs forbedringkatalog https://www.abf-rep.dk/media/11qbgfeu/forbedringskatalog_2020.pdf

Kan jeres administrator hjælpe?

Vedtægterne er altid jeres guide, så jeres administrator kan primært hjælpe jer med at sikre, at de er opdaterede og tidssvarende.

Kontakt jeres ejendomsadministrator

Har du spørgsmål om forbedringer eller vedligeholdelse? Kontakt din administrator på tlf. 3324 6126 eller email info@vestadm.com.