ARTIKLER & TIPS

Hvad er andelskronen?

Andelskronen vedtages på den årlige generalforsamling og viser værdien for den enkelte andel.

Når artiklen omtaler andelskronen i forbindelse med beregningen af din boligs værdi, er det den vedtagne andelskrone – altså den andelskrone, generalforsamlingen har fastsat til foreningens andelsværdiberegning. Den skal ikke forveksles med den maksimalt beregnede andelskrone, som er det beregningsmæssige loft. Forskellen er forklaret under Maksimalpris – prisloft på andelsboliger.

Prisen for din andelsbolig findes bl.a. ved at kigge på andelskronen. Der er mange komponenter, der gør sig gældende, når den skal sættes – f.eks. foreningens ejendomsværdi. En værdiansættelse af andelsbolig sker på baggrund af disse faktorer, så den samlede værdi fastlægges ud fra en grundig vurdering.

Hvordan beregnes andelskronen?

Der er flere forhold at tage højde for, når andelskronen skal fastsættes:

• Værdien af foreningens ejendom
• Forbedringer af foreningens ejendom
• Foreningens gæld
• Andelshavernes oprindelige indskud
• Maksimalprisen

Andelskronens regnestykke

Udregningen for andelskronen ser sådan her ud:

Regnestykket viser, hvordan den maksimalt beregnede andelskrone opgøres ud fra foreningens formue. Den vedtagne andelskrone kan være den samme eller lavere – se Maksimal og vedtaget andelskrone.

Ejendommens værdi er her ejendommens værdi som grundlag for andelsværdiberegningen, opgjort efter en af de fire lovlige metoder. Det er ikke nødvendigvis den værdi, ejendommen står til i regnskabets balance – se Andelsboligforeningens ejendomsværdi.

Øvrige aktiver

Udover selve ejendommens værdi har foreningen også andre værdier, som i regnskabet kaldes øvrige aktiver. De viser, hvordan foreningens kapital er anvendt. Øvrige aktiver kan f.eks. være:

• Bankkonti
• Obligationer
• Debitor

Foreningens gæld

Det er det pengebeløb, som foreningen skylder væk. Gælden kan f.eks. bestå af:

• Realkreditlån
• Banklån
• Kreditorer

Hvad betyder det oprindelige andelsindskud?

I beregningen af andelskronen divideres der med det oprindelige indskud.

• Det er det beløb, der først blev indskudt, da foreningen blev stiftet.
• Det er den samlede sum, der oprindeligt blev betalt for alle andelsboligerne.
• Det er et historisk indskud, som ikke har noget med foreningens nuværende egenkapital at gøre.

Det oprindelige andelsindskud for den enkelte bolig kan også være det fordelingstal, foreningen bruger, når værdien af din andelsbolig skal beregnes. Se afsnittet Hvad er min andelsbolig værd?

Maksimalpris – prisloft på andelsboliger

Loven fastsætter et 'loft' for, hvad en andelsbolig må koste – maksimalprisen. For andelskronen betyder det, at den højst kan svare til den maksimalt beregnede andelskrone, som opgøres med udgangspunkt i en af de fire lovlige metoder til at værdiansætte foreningens ejendom.

• Andelsboliger følger nemlig ikke markedsprisen (som ejerboliger gør).
• De må højst sælges til maksimalprisen.
• Generalforsamlingen fastsætter den vedtagne andelskrone inden for det beregnede loft.
• Andelskronen kan ændres, når der er en ny vurdering.

Maksimal og vedtaget andelskrone

• Den maksimalt beregnede andelskrone angiver det beregningsmæssige loft på det relevante, lovlige værdiansættelsesgrundlag.
• Den vedtagne andelskrone er den andelskrone, generalforsamlingen har fastsat til foreningens andelsværdiberegning. Det er den, der bruges, når den enkelte boligs andelsværdi beregnes.
• Den vedtagne andelskrone kan være lavere end det beregnede loft, eksempelvis som følge af reserver. Det skal være foreneligt med lovgivningen og foreningens vedtægter.
• De to tal kan også være ens.

Andelskronen vedrører andelens del af foreningens formue. Hele boligens maksimalpris kan derudover omfatte værdien af individuelle forbedringer i boligen og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden.

Skal den vedtagne andelskrone sættes til loftet?

Det kan til tider være en god idé ikke at udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde.

• Nogle foreninger nedskriver ejendommens værdi, når de udregner andelskronen, så den vedtagne andelskrone bliver lavere end den maksimalt beregnede.
• Dermed kan de gardere sig mod risikoen for udsving på boligmarkedet eller et fald i de offentlige vurderinger (hvis de har brugt den metode).

Reserver og henlæggelser – betydningen for andelsværdien

Generalforsamlingen kan vedtage henlæggelser eller reserver. Det er beløb, som holdes uden for den formue, der fordeles på andelene – eksempelvis til fremtidig vedligeholdelse.

• Regnskabsmæssigt hører reserverne under egenkapitalen. De må ikke forveksles med gæld eller egentlige hensatte forpligtelser. Ordet "hensættelser" bruges af og til i samme betydning, men henlæggelser og hensættelser er ikke uden videre regnskabsmæssigt det samme.
• En reserve betyder ikke nødvendigvis, at et tilsvarende beløb står på bankkontoen. Likviditet og regnskabsmæssige reserver er forskellige forhold.
• Reserver kan være med til at forklare forskellen mellem den maksimalt beregnede og den vedtagne andelskrone.
• Når reserverne anvendes og opløses i forbindelse med vedligeholdelsesarbejdet, kan de dæmpe påvirkningen af udgifterne på andelsværdien. De garanterer ikke en uændret andelsværdi.

Hvad er min andelsbolig værd?

Når du kender foreningens vedtagne andelskrone, kan du finde andelsværdien for din bolig. Det er et vigtigt trin i enhver værdiansættelse af andelsbolig.

Foreningens fordelingstal

Der er forskellige fordelingstal, som foreninger bruger for at beregne værdien:

• Boligens antal kvadratmeter
• Det oprindelige andelsindskud for boligen
• Et arbitrært fordelingstal

Beløbet i eksemplerne er boligens andelsværdi. Hele boligens maksimalpris kan derudover omfatte værdien af individuelle forbedringer og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden – se Forbedringer og afskrivning i andelsboligens pris. Reserver, der allerede er indregnet i den vedtagne andelskrone, skal ikke trækkes fra igen.

Penge under bordet er forbudt

Du må ikke kræve en højere pris end maksimalprisen.

• Gør du det, er der tale om overpris, som er ulovligt.
• Det kan resultere i fængselsstraf i op til 4 måneder.
• Det er heller ikke tilladt at modtage penge under bordet, så køber kan sikre sig din bolig.
• Du har pligt til at give køber en opstilling, der viser beregningen for andelsprisen.

Læs evt. mere om penge under bordet ved salg af andelsboliger.

Andelsboligforeningens ejendomsværdi

Andelsvurdering foretages i henhold til bekendtgørelse og andelsboligloven, som fastlægger de overordnede rammer for vurderingsmetoderne.

Ejendommens værdi kan opgøres til to forskellige formål, som ikke må forveksles:

• I regnskabets balance måles ejendommen efter regnskabsprincippet kostpris eller dagsværdi. En valuarvurdering kan understøtte opgørelsen af dagsværdien, men er ikke i sig selv et særskilt regnskabsprincip.
• Som grundlag for andelsværdiberegningen værdiansættes ejendommen efter en af de fire metoder nedenfor.

Da ejendommens værdi har indflydelse på andelskronen og dermed på værdiansættelsen af andelsboligen, er det vigtigt, at foreningen får den vurderet til den rigtige pris.

Ved andelsværdiberegningen findes fire metoder at vælge imellem:

1. Anskaffelsesprisen

• Værdien baseres på den pris, foreningen købte ejendommen for.
• Eventuelle forbedringer bliver tilskrevet.

2. Valuarvurdering

• Værdien fastsættes som ejendommens kontante handelsværdi, hvis den blev opløst og solgt som udlejningsejendom.
• Vurderingen foretages af en ekstern vurderingsmand for at sikre objektivitet i processen.
• Handelsværdien vurderes i forhold til boligmarkedet på det givne tidspunkt.
• Vurderingen foretages af en valuar, som foreningen selv skal betale for.
• En valuarvurdering er gyldig i 42 måneder.

Anskaffelsespris og valuarvurdering – forskellen

Hvilken metode skal foreningen så vælge? Hver har sine fordele og ulemper. Nedenfor kan du se en kritisk opridsning af to af de fire metoder: anskaffelsesprisen og valuarvurderingen. Metoderne baseret på den offentlige ejendomsvurdering indgår ikke i sammenligningen.

En tidligere vurderingsrapport kan bruges som reference ved valg af vurderingsmetode, da den giver indsigt i ejendommens tidligere værdi og tilstand.

Anskaffelsesprisen

• Den er baseret på prisen for ejendommen, da andelsboligforeningen blev opført.
• Prisudviklingen på boligmarkedet medtages derfor ikke.
• Dog tilskrives de forbedringer, som foreningen har lavet på ejendommen.
• Med denne metode forbliver værdien forholdsvis konstant.
• Andelsboligforeninger, der bruger denne metode, har som oftest en ejendom, hvor prisen er højere end den offentlige ejendomsvurdering.
• Der er typisk nystiftede foreninger, der bruger anskaffelsesprisen som vurderingsmetode.

Valuarvurdering

Denne metode giver en præcis vurdering af ejendommens værdi her og nu i henhold til boligmarkedet.

• Vurderingen foretages af en valuar, som kommer og beser foreningens konkrete ejendom. Besigtigelse af ejendommen er en vigtig del af vurderingsprocessen, og besigtigelsen indebærer ofte kørsel til ejendommen.
• Valuaren tager højde for ejendommens individuelle forhold som f.eks. udskiftning af tag eller vinduer.
• De uudnyttede aktiver tages også med i beregningen.
• En valuarvurdering gælder 42 måneder.
• Denne metode er ikke gratis, og foreningen skal selv betale salæret til valuaren.

Hvad er en valuar?

• En valuar er typisk en statsautoriseret ejendomsmægler med en diplomuddannelse i vurdering.
• Efteruddannelsen henvender sig til professionelle, der ønsker at beskæftige sig med erhvervsejendomsmægling.
• Det kan f.eks. også være bank- og kreditrådgivere samt bygningsingeniører og -konstruktører, der arbejder med ejendomsvurdering.
• Arkitekter kan også indgå i vurderingsteamet og bidrage med deres ekspertise inden for byggeri og vedligeholdelse.
• En ‘Diplom Valuar’ har altså en særlig uddannelse i at vurdere og prisfastsætte fast ejendom.

Hvordan laves vurderingen?

En valuar eller to kommer og besigtiger hele ejendommen. Under besigtigelsen vurderes både installationer og løsøre i hver lejlighed, ligesom der ses efter eventuelle fejl og mangler, som kan have betydning for vurderingen.

Under gennemgangen tages der billeder som dokumentation. Det er vigtigt at dokumentere alle udførte forbedringer, for eksempel hvis du har udført arbejde som maling, nyt badeværelse eller nye gulve, da fejl og mangler i boligen kan påvirke vurderingen.

Valuaren tjekker ejendommens byggetekniske stand og vurderer installationer, løsøre samt eventuelle mangler og fejl i lejlighederne.

Hvis det f.eks. er en etageejendom, inspiceres både kældre, loftsrum, baggårde og fælles arealer. Parter som bestyrelsen, andelshaver og vurderingsmand samarbejder i forbindelse med vurderingen for at sikre, at alle oplysninger indsamles.

Desuden stiller Dansk Ejendomsmæglerforening krav om, at mindst tre andelsboliger skal beses. I denne forbindelse skal andelshaveren udfylde et skema over udførte forbedringer og vedlægge relevante bilag og regninger som dokumentation. Manglende dokumentation kan betyde, at vurderingsmanden vurderer værdien ud fra eget skøn.

Vurderingen tager også højde for foreningens regnskaber, vedligeholdelsesplaner, vedtægter og referater fra generalforsamlinger. Alle oplysninger skal fremlægges for vurderingsmanden for at sikre en korrekt vurdering.

Særlige forhold tages også i betragtning, som f.eks. lejeretslige forbedringer i henhold til lejelovgivningen.

Når inspektionen er udført, indhentes tingbogen, og valuaren udregner vurderingssummen på baggrund af de indsamlede oplysninger.

Til sidst bliver en vurderingsrapport udarbejdet og sendt til andelsboligforeningen. Vurderingsrapporten udarbejdes på baggrund af de indsamlede oplysninger og er afgørende for fastsættelse af salgsprisen. Efter vurderingen gennemgås rapporten af bestyrelsen, og eventuelle bemærkninger eller indsigelser kan behandles, inden den endelige pris fastsættes.

Forbedringer og afskrivning i andelsboligens pris

Når du skal se, hvad din andelsbolig må koste, skal du være opmærksom på forskellen mellem almindelig vedligeholdelse og egentlige forbedringer. Kun forbedringer kan give tillæg til prisen, mens udgifter til almindelig vedligeholdelse ikke kan medregnes.

Visse udgifter til forbedringer kan desuden give fradrag i forbindelse med værdiansættelsen af boligen og indgå i den samlede værdiansættelse af andelsbolig.

Forbedringer i andelsboligen

Som andelshaver skal du udfylde forbedringer i et skema og dokumentere dem, når du har foretaget ændringer i din andelsbolig. Har du lavet individuelle forbedringer i din andelsbolig, kan deres værdi lægges oven i andelsværdien som en del af boligens maksimalpris, og der kan i visse tilfælde gives et tillæg til prisen for ekstraordinære forbedringer. En andelsvurdering tager højde for både forbedringer og eventuelle tillæg.

• Almindelig vedligehold som f.eks. nyt tapet betragtes ikke som en forbedring.
• Forbedringer kan f.eks. være et nyt køkken eller loft.
• Det er vigtigt at gemme kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine forbedringer.

Værdistigning

• Forbedringernes værdi sættes til anskaffelsesprisen minus deres værdiforringelse (pga. alder eller slitage).
• Enten bestyrelsen eller en professionel vurderingsmand kan værdiansætte forbedringerne.
• Bestyrelsen er ansvarlig for at godkende den endelige værdi.

Afskrivning

Forbedringerne beholder ikke deres oprindelige værdi, men afskrives hvert år.

• Forbedringer bliver ikke afskrevet på samme måde.
• Nogle taber deres værdi hurtigere end andre, f.eks. hårde hvidevarer i forhold til et køkken.
• Alt efter typen bliver værdien afskrevet et sted mellem 5 og 30 år.
• Et køkken afskrives typisk over 20 år, mens en tørretumbler afskrives over 10 år.
• Når forbedringen kun er 10% værd i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere.
• Der kan højst afskrives 25% årligt, men det ses ikke tit på en boligs forbedringer.

Afskrivningsregler

Andelsboligforeningsloven har ingen regler for, hvordan der skal afskrives.

• Der findes adskillige afskrivningsmetoder.
• Foreningen vedtager selv, hvilken metode de vil bruge.
• Derfor kan foreninger have forskellige afskrivningskurver.
• Det bør stå i vedtægterne, hvilken metode de vil bruge.
• Der bruges ofte en lineær afskrivning, hvor der hvert år afskrives et lige stort beløb.
• Saldometoden er også populær, hvor der årligt afskrives en fast procentdel af restværdien.
• Vurderingsmanden eller afskrivningstabellerne kan fastsætte forbedringens endelige værdi.

Den endelige prisfastsættelse af din andelsbolig

Når alle de forskellige forhold er taget i betragtning, ser den endelige prisfastsættelse sådan her ud:

Denne formel er selve kernen i en værdiansættelse af andelsbolig.

Kontakt jeres ejendomsadministrator

Har du spørgsmål vedr. fastsættelse af værdien på din andelsbolig eller værdiansættelse af andelsbolig generelt? Kontakt din administrator på tlf. 3324 6126 eller email info@vestadm.com.

Du kan også bestille en tid til vurdering ved at ringe eller skrive til os. Vi har kalenderen åben og finder en tid, der passer dig, også aften eller weekend. Du får altid et hurtigt svar, når du kontakter os.

Kilder og billedkreditering: Grafikken er udarbejdet af www.andelsportal.dk.