1

Der er ofte mange diskussioner i andelsboligforeninger, når man skal finde ud af hvad en andelsbolig må koste. Det er et kompliceret emne med mange forhold, der spiller ind.

Grafikken nedenfor er udarbejdet af www.andelsportal.dk og fortæller dig alt om de faktorer, der er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig.

 

Værdien af en andelsbolig

Prisen for din andelsbolig findes bl.a. ved at kigge på andelskronen.
Der er mange komponenter, der gør sig gældende for at sætte den, f.eks. foreningen ejendomsværdi.

 

Andelskronen – den enkelte andels værdi

2

Andelskronen vedtages på den årlige generalforsamling og viser værdien for den enkelte andel.

Hvordan sættes andelskronen:
der er flere forhold at tage højde for, når andelskronen skal fastsættes.

  • Værdien af foreningens ejendom
  • Forbedringer af foreningen ejendom
  • Foreningens gæld
  • Andelshavernes oprindelige indskud
  • Maksimalprisen

 

Andelskronens regnestykke
Udregningen for andelskronen ser sådan her ud:
3

 

Øvrige aktiver
Udover selve ejendommens værdi har foreningen også andre værdier, som i regnskabet kaldes øvrige aktiver. De viser, hvordan foreningens kapital er anvendt.Øvrige aktiver kan f.eks. være:

  • Bankkonti
  • Obligationer
  • Debitor

 

Foreningens gæld
Det er det pengebeløb, som foreningen skylder væk.Gælden kan f.eks. bestå af

  • Realkreditlån
  • Banklån
  • Kreditorer

 

Det oprindelige indskud
I regnskabet for at finde andelskronen divideres der med det oprindelige indskud.

  • Det er det beløb, der først blev indskudt, da foreningen blev stiftet.
  • Det er den smalede sum, der oprindeligt blev betalt for alle andelsboligerne.
  • Det er et historisk indskud, som ikke har noget med foreningens nuværende egenkapital at gøre.

 

Maksimalpris – prisloft på andelsboliger
Der er dog et ‘loft’ for andelskronen, som loven for andelsboligforeninger fastsætter ud fra de 3 vurderingsmetoder.

  • Andelsboliger følger nemlig ikke markedsprisen (som ejerboliger gør).
  • De må højst sælges til maksimalprisen.
  • Generalforsamlingen skal sætte andelskronen inden for maksimalprisen.
  • Andelskronen kan ændres, når der er en ny vurdering.

 

BEMÆRK

Maksimalprisen er udelukkende et loft for, hvad du højst må sælge din andelsbolig til. Det er ikke prisen du skal sælge til – det er tilladt at sælge til under maksimalprisen.

Skal andelskronen sættes til maksimalprisen
Det kan til tider være en god idé ikke at udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde.

  • Nogle foreninger nedskriver ejendommens maksimalpris, når de udregner andelskronen.
  • Dermed kan de gardere sig mod risikoen for udsving på boligmarkedet eller et fald i de offentlige vurderinger (hvis de har brugt den metode).

Hvor meget er din andelsbolig værd

Når du så kender andelskronen, kan du finde værdien på din andelsbolig.

Der er forskellige fordelingstal, som foreninger bruger for at beregne værdien:

  • Boligens antal kvadratmeter
  • Det oprindelige andelsindskud for boligen
  • Et arbitrært fordelingstal

 

Eksempel med kvadratmeter:

Du finder din andelsværdi ved at gange andelskronen op med din boligs kvadratmeter.

Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)

Din boligs kvadratmeter: 70 kvm.

Værdien af din andelsbolig: 532,000 kr. (7.600 x 70)

 

Eksempel med andelsindskud:

Du finder din andelsværdi ved at gange op med det oprindelige andelsindskud.

Foreningens andelskrone: 76,00 kr. (kurs 7.600)

En andelshavers oprindelige indskud: 8.000

Værdien af din andelsbolig: 608.000 kr. (76 x 8.000)

 

andelsboliger03-05
Penge under bordet er forbudt

Du må ikke kræve en højere pris end maksimalprisen.

  • Gør du det, er der tale om overpris, som er ulovligt.
  • Det kan resultere i fængselsstraf i op til 4 måneder.
  • Det er heller ikke tilladt at modtage penge under bordet, så køber kan sikre sig din bolig.
  • Du har pligt til at give køber en opstilling, der viser beregningen for andelsprisen.

 

BEMÆRK

Det er også ulovligt at stille krav om, at køber skal overtage andelen sammen med indbo eller andet til overpris.

 

Andelsboligforeningens ejendomsværdi

Da ejendommens værdi har indflydelse på andelskronen, er det vigtigt, at foreningen får den vurderet til den rigtige pris.

Der findes 3 vurderingsmetoder at vælge imellem:

1.
andelsboliger03-06

Anskaffelsesprisen

  • Værdien baseres på den pris, foreningen købte ejendommen for.
  • Eventuelle forbedringer bliver tilskrevet.

 

2.
andelsboliger03-10

Den offentlige ejendomsvurdering

  • Værdien baseres på prisniveauet for udlejningsejendomme i samme område
  • Beregningerne laves ud fra:
  • En statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendommme
  • Den værdi ejendommen ville have som udlejningsejendom

 

  • Vurderingen udarbejdes af SKAT hvert andet år (i lige årstal)
  • Der er ingen omkostninger forbundet ved vurderingen for foreningen

 

3.
andelsboliger03-08

Valuarvurdering

  • Værdien fastsættes som ejendommens kontante handelsværdi, hvis den blev opløst og solgt som udlejningsejendom.
  • Handelsværdien vurderes i forhold til boligmarkedet på det givne tidspunkt.
  • Vurderingen foretages af en valuar, som foreningen selv skal betale for.
  • En valuarvurdering er kun gyldig i 18 måneder

 

BEMÆRK

Foreningen må selv beslutte på generalforsamlingen, hvilken metode der skal bruges, hvis det ikke allerede er bestemt i vedtægterne.

 

Foreningen må selv beslutte på generalforsamlingen, hvilken metode der skal bruges, hvis det ikke allerede er bestemt i vedtægterne.

 

Forskellen på vurderingsmetoderne

Hvilken metode skal foreningen så vælge?
Hver har sine fordele og ulemper.
Forneden kan du se en kritisk opridsning af de 3 metoder.
Anskaffelsesprisen
andelsboliger03-06

Det er den mindst udbredte metode.

  • Den er baseret på prisen for ejendommen, da andelsboligforeningen blev opført.
  • Prisudviklingen på boligmarkedet medtages derfor ikke.
  • Dog tilskrives de forbedringer, som foreningen har lavet på ejendommen
  • Med denne metode forbliver værdien forholdsvis konstant.
  • Andelsboligforeninger, der bruger denne metode, har som oftest en ejendom, hvor prisen er højere end den offentlige ejendomsvurdering.
  • Der er typisk nystiftede foreninger, der bruger anskaffelsesprisen som vurderingsmetode.

 

BEMÆRK

Foreninger, der stiftes efter den 1. juli 2013, skal ifølge andelsboligforeningsloven benytte sig af denne metode de første 2 år efter stiftelsen.

 

Den offentlige ejendomsvurdering

andelsboliger03-10
NB! Den offentlige vurdering er pt. suspenderet og forventes tilbage tidligst i 2018.
  • Metoden var den mest udbredte før suspenderingen.
  • Det var enkelt og gratis for foreningen at bruge den.
  • Der kom automatisk en ny vurdering fra SKAT hvert andet år.
  • Foreningens ejendomsværdi blev konstant opdateret.

 

Problemer med vurderingerne i det nye årtusinde

I 00’erne steg offenltige vurderinger dog markant (firdoblede på 6 år) og signalerede, at de ikke var retvisende.

  • I august 2013 fremlagde Rigsrevisionen en rapport om SKATs ejendomsvurderinger
  • Deres vurderinger blev kritiseret for at være mangelfulde og fejlagtige.
  • SKAT er derfor i gang med at udarbejde et nyt system.
  • Vurderingerne er udskudt, indtil systemet er parat.
  • Den sidste gældende vurdering er fra 2012.

 

Valuarvurdering

Denne metode giver en præcis vurdering af ejendommens værdi her og nu i henhold til boligmarkedet.

  • Vurderingen foretages af en valuar, som kommer og beser foreningens konkrete ejendom.
  • Valuaren tager højde for ejendommens individuelle forhold som f.eks. udskiftning af tag eller vinduer.
  • De uudnyttede aktiver tages også med i beregningen.
  • En valuarvurdering gælder kun 18 måneder, så der skal løbende indhentes nye.
  • Denne metode er ikke gratis, og foreningen skal selv betale salæret til valuaren.

 

BEMÆRK

Valuarvurderinger er efterspurgte de seneste år, fordi foreningerne vil have et mere tidssvarende skøn af ejendommens værdi end den offenltige vurdering fra 2012.

 

Hvad er en valuar

andelsboliger03-12
  • En valuar er typisk en statsautoriseret ejendomsmægler med en diplomuddannelse i vurdering.
  • Efteruddannelsen henvender sig til professionelle, der ønsker at beskræftige sige med erhvervsejendomsmægling.
  • Det kan f.eks. også være bank- og kreditrådgivere samt bygningsingeniører og -kostruktører, der arbejder med ejendomsvurdering.
  • En ‘Diplom Valuar’ har altså en særlig uddannelse i at vurdere og prisfastsætte fast ejendom.

 

Hvordan laves vurderingen

 

andelsboliger03-13
En valuar eller to kommer og besigtiger hele ejendommen.

 

andelsboliger03-14
Under gennemgangen tages der billeder som dokumentation.

 

andelsboliger03-15
Valuaren tjekker ejendommens byggetekniske stand.

 

andelsboliger03-16
Hvis det f.eks. er en etagejendom inspiceres både kældre, loftsrum, baggårde og fælles arealer.

 

andelsboliger03-17
Desuden stiller Dansk Ejendomsmæglerforening krav om, at mindst tre andelsboliger skal beses.

 

andelsboliger03-18
Vurderingen tager også højde for foreningens regnskaber, vedligeholdelsesplaner, vedtægter og referater fra generalforsamlinger.

 

andelsboliger03-19
Særlige forhold tages også i betragtning, som f.eks. lejeretslige forbedringer i henhold til boligreguleringsloven.

 

andelsboliger03-20
Når inspektionen er udført, inghentes tingbogen, og valuaren udregner vurderingssummen.

 

andelsboliger03-21
Til sidst bliver en vurderingsrapport udarbejdet og sendt til andelsboligforeningen.

 

 

HUSK

Sørg for at få garanti ved at bruge en valuar, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Så er valuaren dækket af en ansvarsforsikring, hvis der skulle være fejl i vurderingen.

 

Pas på sidegadevaluarer
En såkaldt ‘sidegadevaluar’ vurderer bevidst ejendomme højere end deres egentlige salgspris.

Det kan få konsekvenser.

  • Generalforsamlingen er juridisk ansvarlig for, at andelene ikke sælges til overpris.
  • Hvis en bolig er købt til overpris, kan foreningen risikere at få et erstatningskrav fra køber.
  • Det anbefales derfor at rbuge en DiplomValuar til vurderingen.

 

Andelsboligens endelige pris

Når du skal se, hvad din andelsbolig må koste, skal du også tage højde for de forbedringer, du i tidens løb har lavet.

andelsboliger03-22

Forbedringer i andelsboligen

Har du lavet individuelle forbedringer i din andelsbolig, kan deres værdi lægges oven i maksimalprisen.

  • Almindelig vedligehold som f.eks. nyt tapet betragtes ikke som en forbedring.
  • Forbedringer kan f.eks. være et nyt køkken eller loft.
  • Der er vigtigt at gemme kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine forbedringer.

 

Værdistigning

  • Forbedringernes værdi sættes til anskaffelsesprisen minus deres værdiforringelse (pga. alder eller slitage).
  • Enten bestyrelsen eller en professionel vurderingsmand kan værdiansætte forbedringerne.
  • Bestyrelsen er ansvarlig for at godkende den endelig værdi.

 

BEMÆRK

Det er dog ikke altid, at dine omkostninger hænger sammen med værdistigningen. F.eks. er et nyt badeværelse en dyr investering, hvor stigningen ikke svarer til udgiften.

 

andelsboliger03-23
Afskrivning
Forbedringerne beholder ikke deres oprindelige værdi, men afskrives hvert år.

  • Forbedringer bliver ikke afskrevet på samme måde.
  • Nogle taber deres værdi hurtigere end andre, f.eks. hårde hvidevarer i forhold til et køkken.
  • Alt efter typen bliver værdien afskrevet et sted nellem 5 og 30 år.
  • Et køkken afskrives typisk over 20 år, mens en tørretumbler over 10 år.
  • Når forbedringen kun er 10% værd i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere.
  • Der kan højst afskrives 25% årligt, men det ses ikke tit på en boligs forbedringer.

Afskrivningsregler
Andelsboligforeningsloven har ingen regler for, hvordan der skal afskrives.

  • Der findes adskillinge afskrivningsmetoder.
  • Foreningen vedtager selv, hvilken metode de vil bruge.
  • Derfor kan foreninger have forskellige afskrivningskurver.
  • Det bør stå i vedtægterne, hvilken metode de vil bruge.
  • Der bruges ofte en lineær afskrivning, hvor der hvert år afskrives et lige stort beløb.
  • Saldometoden er også populær, hvor der årligt afskrives en fast procentdel af restværdien.
  • Vurderingsmanden eller afskrivningstabellerne kan fastsætte forbedringens endelige værdi.

 

BEMÆRK

Selvom afskrivingen bør følge kurven, kan der være undtagelser, hvis der f.eks. ikke er passet på forbedringen. I sådan et tilfælde kan den afskrives endnu mere.

 

Den endelige prisfastsættelse af din andelsbolig

Når alle de forskellige forhold er taget i betragtning, ser den endelige prisfastsættelse sådan her ud:

Andelsboligens maksimalpris + Værdien af de individuelle forbedringer – Afskrivninger

 

kilder