Forældrekøb af andelsbolig – regler og muligheder
AF VA , ADM.
Forældrekøb af andelslejligheder er ikke det mest udbredte, men det kan lade sig gøre
Hvad er forældrekøb af en andelsbolig?
Ved forældrekøb af en andelsbolig køber forældrene andelen og bliver optaget som andelshavere i foreningen. Barnet bor i boligen som lejer og betaler husleje til forældrene. Til forskel fra forældrekøb af en ejerlejlighed afhænger det helt af foreningens vedtægter, om konstruktionen er mulig.
Som andelshavere har forældrene de samme forpligtelser over for foreningen som alle andre andelshavere – også selvom det er barnet, der bor i boligen. Forældrene skal betale boligafgiften og sørge for vedligeholdelsen, og det er dem, bestyrelsen retter henvendelse til, hvis der opstår problemer.
Hvor meget andelshaverne hæfter for foreningens gæld, afhænger af vedtægterne og foreningens låneaftaler. Ofte er hæftelsen begrænset til det beløb, man har betalt for andelen, men nogle långivere har taget forbehold for en videre hæftelse. Forholdene skal fremgå af de oplysninger, I får ved købet, og det er en god idé at gennemgå dem grundigt.
Familiekøb og omvendt forældrekøb
Familiekøb er et bredere begreb, der også dækker den modsatte situation, hvor barnet køber en andelsbolig og lejer den ud til sine forældre. Det kaldes også omvendt forældrekøb. Ligesom ved almindeligt forældrekøb skal vedtægterne give mulighed for det.
Andelsboligforeningen Ordrupvej 35A-F i Charlottenlund har netop udvidet begrebet til at omfatte begge retninger. Her er der både mulighed for forældrekøb og familiekøb, så familiemedlemmer kan hjælpe hinanden på tværs af generationerne.
”Vi vil godt give flere unge mulighed for at flytte ind i vores forening. Det kan fx gøres ved, at forældrene køber andelen og fremlejer den til deres barn. Samtidig valgte vi at udvide begrebet forældrekøb, så det også gælder den anden vej, hvor forældrene lejer andelsboligen af barnet,”
fortalte Charlotte Tine Hansen, der var forperson i foreningen, da reglen blev vedtaget.
Hvilke vedtægter kræver forældrekøb af andelsbolig?
Der er ikke noget i loven, der forbyder forældrekøb af andelsboliger. Det er foreningens vedtægter, der afgør, om det er muligt. Mange vedtægter indeholder en beboelsespligt, som kræver, at andelshaveren selv bor i boligen, og så kan forældre ikke være andelshavere uden at flytte ind.
Hvis de gældende vedtægter allerede tillader konstruktionen, er der ikke behov for en ændring. Ellers skal vedtægterne ændres, så de åbner for, at en person kan optages som andelshaver med henblik på at udleje boligen til et nært familiemedlem.
Eksempel på vedtægtsbestemmelser
Formuleringerne herunder er eksempler og skal tilpasses den konkrete forening. Paragrafnumrene svarer ikke nødvendigvis til jeres vedtægter.
- Eksempel på bestemmelse om medlemmer (her § 3): ”Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der erhverver andelsboligen som forældrekøb eller andet dokumenteret familieslægtskab”
- Eksempel på bestemmelse om fremleje (her § 11): ”En andelshaver, der har erhvervet andelsboligen som forældrekøb, kan med bestyrelsens samtykke fremleje andelsboligen til biologiske børn og adoptivbørn eller biologiske forældre og adoptivforældre på ubestemt tid”
En vedtægtsændring skal vedtages på generalforsamlingen med det flertal og efter den fremgangsmåde, som foreningens egne vedtægter foreskriver. Bestyrelsen bør udarbejde forslaget sammen med foreningens administrator, så formuleringen passer til vedtægterne i øvrigt. Overvej også, hvad der skal gælde for eksisterende forældrekøb, hvis foreningen senere ønsker at afskaffe muligheden.
Hvad skal bestyrelsen være opmærksom på?
Når bestyrelsen overvejer at åbne for forældrekøb eller familiekøb, er der en række praktiske og juridiske forhold, som bør afklares på forhånd:
- Bestyrelsens godkendelse: Vi anbefaler, at hvert enkelt forældrekøb kræver bestyrelsens forudgående godkendelse.
- Dokumentation: Kræv dokumentation for familierelationen, fx fødselsattest eller adoptionsbevilling.
- Fremlejeregler: Foreningens generelle fremlejeregler skal tilpasses, så de tager højde for forældrekøb – herunder om fremlejen skal være tidsbegrænset.
- Bopælspligt: Overvej, om der skal være krav om, at lejeren faktisk bor i boligen.
- Opsigelse og salg: De almindelige overdragelsesregler bør gælde, så forældrekøbsandele ikke får særlig fortrinsret på ventelisten.
- Forsikring: Afklar, om foreningens forsikringer dækker fuldt ud, når en bolig er udlejet.
Skat ved forældrekøb af andelsbolig
Skattestyrelsens særlige regler for forældrekøb gælder ejerboliger. Køber I en andelsbolig og lejer den ud til jeres barn, kan I ikke uden videre bruge de samme regler.
Udlejning af en andelsbolig betragtes normalt ikke som erhvervsmæssig udlejning. Derfor kan I normalt ikke bruge virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, og hvis udlejningen giver underskud, kan underskuddet ikke trækkes fra. Et eventuelt overskud er derimod skattepligtigt.
Det betyder ikke, at alle former for rentefradrag forsvinder. Renter af lån, som familien selv har optaget, behandles efter de almindelige regler for renteudgifter. Renterne af foreningens egen gæld betales af foreningen og indgår i boligafgiften.
Skatteforholdene afhænger af familiens samlede situation. Vi anbefaler derfor altid, at I får individuel skatterådgivning, før I køber.
Fordele og ulemper ved forældrekøb af andelsbolig
Fordele
- Lavere indgangsbeløb – andelsboliger er typisk billigere at købe end ejerlejligheder.
- God beliggenhed til en overkommelig pris, særligt i de større byer.
- Forældrene kan hjælpe barnet ind på boligmarkedet uden selv at bo i boligen.
- Familien kan beholde boligen i længere tid, hvis vedtægterne tillader fremleje uden tidsbegrænsning.
Ulemper
- Mange foreninger tillader ikke forældrekøb, og det kan kræve en vedtægtsændring.
- Forældrene er ansvarlige over for foreningen for boligafgift og vedligeholdelse, og hæftelsen for foreningens gæld afhænger af vedtægter og låneaftaler.
- De særlige skatteregler for forældrekøb af ejerboliger gælder ikke, og et underskud ved udlejningen kan ikke trækkes fra.
- Andelsboliger kan ikke belånes på samme måde som ejerlejligheder.
- Maksimalprisreglerne begrænser værdistigningen ved videresalg.
Alternativer til forældrekøb
Hvis vedtægterne ikke tillader forældrekøb, eller familien ønsker en enklere model, kan barnet selv købe andelen med økonomisk hjælp fra forældrene. Forskellen ligger i, hvem der er andelshaver:
| Model | Hvem er andelshaver? | Hvem bor i boligen? |
|---|---|---|
| Forældrekøb | Forældrene | Barnet som lejer |
| Barnets køb med forældrefinansiering | Barnet | Barnet som andelshaver |
Forældrenes økonomiske hjælp gør ikke i sig selv barnets køb til et forældrekøb. Når barnet køber, kræver det ingen vedtægtsændring, men barnet skal opfylde foreningens almindelige betingelser for at blive medlem og bo i boligen. Forældrene kan fx hjælpe på disse måder:
- Lån til barnet: Forældrene låner pengene til barnet, som selv køber andelen og bliver andelshaver.
- Gave: Forældrene giver barnet hele eller en del af købesummen som gave. Her gælder de almindelige regler for afgiftsfri gaver.
- Kaution: Forældrene stiller sikkerhed over for banken, så barnet kan låne til købet af andelen.
Hvilken model der passer bedst – også skattemæssigt – afhænger af familiens situation, så få gerne rådgivning, før I vælger.
Spørgsmål om forældrekøb i jeres forening?
Kontakt os, hvis I vil vide mere om forældrekøb, familiekøb eller vedtægtsændringer i jeres forening. I kan også ringe på tlf. 33 24 61 26 eller skrive til info@vestadm.com.
