Valuarvurdering eller offentlig vurdering af andelsbolig?
AF , ADM.
En valuarvurdering af en andelsboligforening er en vurdering af foreningens samlede ejendom som udlejningsejendom. Vurderingen kan bruges som grundlag, når foreningens formue og dermed andelsværdien – den maksimalpris, andelene højst må sælges til – skal opgøres.
Mange foreninger overvejer valuarvurdering, fordi den afspejler ejendommens aktuelle handelsværdi. Om en ny vurdering giver en højere eller lavere værdi end foreningens nuværende grundlag, afhænger af ejendommen og markedet, og andelsværdien påvirkes også af foreningens øvrige aktiver og gæld.
I artiklen gennemgår vi reglerne for valuarvurdering, hvor længe vurderingen kan anvendes, hvad der påvirker prisen, og hvordan valuarvurdering adskiller sig fra den offentlige ejendomsvurdering, når prisen på en andelsbolig skal fastsættes.
Hos Vest Administrationen rådgiver vi dagligt andelsboligforeninger om valuarvurdering, herunder valg af værdiansættelsesmetode, timing og de juridiske forhold omkring vurderingen.
Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering er en professionel vurdering af ejendommens kontante handelsværdi, foretaget af en valuar med erfaring i vurdering af udlejningsejendomme. I en andelsboligforening vurderes foreningens samlede ejendom som udlejningsejendom – ved en valuarvurdering er det altså ikke den enkelte andelsbolig, der vurderes. Vurderingen kan derefter indgå, når foreningens formue og andelsværdien opgøres.
Vurderingen tager udgangspunkt i ejendommens værdi som udlejningsejendom og bygger blandt andet på:
- Ejendommens beliggenhed
- Stand og vedligeholdelse
- Lejeindtægter og driftsøkonomi
- Markedsforhold og afkastkrav
- Ejendommens udviklingsmuligheder
I mange foreninger – særligt i større byer – ligger en valuarvurdering over den historiske anskaffelsespris, men det er ikke givet. Resultatet afhænger af den konkrete ejendom og af markedet på vurderingstidspunktet.
Regler og gyldighed for valuarvurdering af en andelsboligforening
Når en andelsboligforening vælger valuarvurdering, gælder der en række regler, som bestyrelsen skal være opmærksom på. Reglerne fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b.
En valuarvurdering af en andelsboligforening er blandt andet:
- En vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
- Udarbejdet af en valuar
- Anvendelig i op til 42 måneder efter vurderingstidspunktet efter maksimalprisreglerne
- Et muligt grundlag for opgørelsen af andelsværdien og dermed maksimalprisen
Perioden blev forlænget fra 18 til 42 måneder ved lovændringen fra 2024, som trådte i kraft den 15. april 2024. I praksis betyder de 42 måneder, at samme vurdering kan danne grundlag for andelsværdien ved op til tre ordinære generalforsamlinger i træk.
Gyldighedsperioden knytter sig til anvendelsen af vurderingen efter maksimalprisreglerne – både når generalforsamlingen fastsætter andelsværdien, og når andele overdrages. Konstateres der et væsentligt værdifald på ejendommen, kan vurderingen ikke længere lægges til grund, selvom de 42 måneder ikke er gået.
Hvilken værdi ejendommen skal optages til i årsregnskabet, er et særskilt spørgsmål, som afgøres efter de regnskabsmæssige regler. En vurdering kan derfor godt være anvendelig efter maksimalprisreglerne, selvom den ikke uden videre kan bruges i regnskabet flere år senere. Læs mere i ministeriets vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, afsnit 5.1.1 og 5.1.2.
Valuarvurdering vs. offentlig ejendomsvurdering for andelsboliger
Hvad er den offentlige ejendomsvurdering for en andelsboligforening?
Når andelsværdien skal opgøres, kan foreningen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, værdiansætte ejendommen efter fire metoder: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Den sidste metode blev indført med lovændringen i 2024. Generalforsamlingen vælger metoden, medmindre den er fastlagt i vedtægterne.
Skatteforvaltningen udarbejder ikke længere nye offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeningers ejendomme. Det betyder dog ikke, at den offentlige vurdering er udelukket som grundlag. Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi – for de fleste foreninger værdien fra 2012 – kan fortsat anvendes efter reglerne, enten uændret eller reguleret efter nettoprisindekset. Ejendomme opført efter 1. oktober 2020 har dog ingen offentlig ejendomsværdi og kan derfor reelt ikke bruge de to metoder. Se nærmere i ministeriets vejledning, afsnit 3, 6 og 7.
Forskellen på valuarvurdering og anskaffelsespris
Den største forskel mellem valuarvurdering og anskaffelsespris er:
Valuarvurdering
- Baseret på ejendommens aktuelle handelsværdi som udlejningsejendom
- Kan anvendes i op til 42 måneder og skal derefter fornyes
- Følger markedet – både op og ned
- Kan give et højere eller lavere grundlag end de øvrige metoder
Anskaffelsesprisen
- Baseret på den historiske købspris
- Ændrer sig ikke med markedet
- Mere stabil, men afspejler ikke nødvendigvis ejendommens aktuelle værdi
Hvilken metode der giver det mest retvisende grundlag, afhænger af ejendommen, købstidspunktet og markedsudviklingen. I områder med stigende ejendomspriser ligger en valuarvurdering ofte over anskaffelsesprisen, men en højere ejendomsværdi ved en valuarvurdering slår ikke automatisk igennem med et tilsvarende beløb på prisen for den enkelte andelsbolig. Andelsværdien afhænger også af foreningens gæld, øvrige aktiver og eventuelle reserver.
Fastlåst valuarvurdering – den såkaldte “skuffe-vurdering”
Begrebet fastlåst valuarvurdering – i daglig tale en “skuffe-vurdering” – dækker over en særregel i andelsboliglovens § 5, stk. 3. Den gør det muligt for en forening at fastholde en valuarvurdering, som var foretaget før 1. juli 2020, og som opfyldte betingelserne for at kunne anvendes på det tidspunkt.
Særreglen er ikke en generel mulighed for vurderinger, der bestilles i dag. En ny valuarvurdering kan kun anvendes i op til 42 måneder. Har foreningen efter 1. juli 2020 valgt en ny vurdering eller en anden værdiansættelsesmetode, kan den ikke vende tilbage til den fastlåste vurdering (se vejledningens afsnit 5.3).
Om særreglen er relevant for jeres forening, afhænger af foreningens konkrete forhold. Læs mere i vores artikel om fastlåst valuarvurdering, eller kontakt os for rådgivning.
Hvornår bør jeres forening indhente en ny valuarvurdering?
Det kan være relevant at få foretaget en ny valuarvurdering i flere situationer.
Typisk bør foreningen overveje en ny vurdering, når:
- Den nuværende vurdering nærmer sig 42 måneder og snart ikke længere kan anvendes
- Der er sket væsentlige ændringer i ejendommen, fx større renoveringer, ombygninger eller ændrede lejeforhold
- Ejendomsmarkedet har ændret sig væsentligt – i opadgående eller nedadgående retning
- Der er konstateret et væsentligt værdifald, så den hidtidige vurdering ikke længere kan bruges
- Foreningen vil vurdere, hvilken værdiansættelsesmetode der giver det mest retvisende grundlag
En ny vurdering kan føre til både en højere og en lavere værdi end den hidtidige. Timing og forventninger til resultatet bør derfor afklares, og det er en god idé at få professionel rådgivning, inden bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen.
Hvad koster en valuarvurdering af en andelsboligforening?
Prisen på en valuarvurdering af en andelsboligforening afhænger især af ejendommens størrelse og kompleksitet. En ejendom med mange lejemål, erhvervslejemål, flere bygninger eller særlige forhold kræver typisk mere arbejde end en mindre og ensartet ejendom, og det afspejles i prisen.
Når foreningen indhenter tilbud, bør bestyrelsen afklare, om der er tale om en førstegangsvurdering eller en opdatering af en tidligere vurdering, da opgaverne kan have forskelligt omfang. Det bør også fremgå af tilbuddet, om besigtigelse af ejendommen og en skriftlig vurderingsrapport er inkluderet, og om prisen er oplyst inklusive eller eksklusive moms. Så kan tilbuddene sammenlignes på samme grundlag.
Selvom en valuarvurdering er en udgift for foreningen, og resultatet ikke kendes på forhånd, giver den et aktuelt billede af ejendommens værdi, som generalforsamlingen kan træffe beslutning ud fra.
